недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Безопасность здэлки гарантирую, мамой клянусь (или полкило уверенности заверните)

3 847 64 Блог специалиста 11

Почитал блоги уважаемых коллег, призадумался.

Как известно, мы заявляем нашим клиентам некие гарантии - о безопасности взаиморасчётов, о юридической чистоте объектов, о соответствии документов действующему законодательству. При этом ни один грамотный специалист не возьмёт на себя полную материальную ответственность в случае утраты клиентом права на приобретённый объект или в любом другом подобном случае. Так о чём же наши гарантии для покупателя?

Мне и моим клиентам всегда понятен рекомендательный характер моей аналитики. Дело покупателя - выбрать объект (жильё, нежильё, земля). Моё дело - убедиться, что покупка не повлечёт рисков для покупателя. Если риск обнаруживается, донесу до покупателя информацию и своё мнение. Рекомендацию, если угодно. Многие покупатели уже на этом этапе отказываются от "рискового" объекта. С другими покупателями мы прорабатываем возможные пути минимизации риска. И в редких случаях покупатель несмотря на явные риски и вопреки моим рекомендациям идёт на сделку - для него этот риск внутренне оправдан. Всё, что я могу сделать в такой ситуации - подробно показать клиенту возможные последствия и алгоритмы работы с ними, и оставаться рядом с человеком пока он переживает и устраняет эти последствия - при необходимости.

А все рассуждения о гарантиях и материальной ответственности риэлтора - не более, чем маркетинг. Если углубиться в философию, то гарантированно мы все только умрём. Всё остальное в жизни не может быть заранее определено на 100%. Всё, что мы можем - оперировать вероятностями наступления различных вариантов развития событий с учётом причинно-следственной связи. При этом чем полнее мы учитываем текущее состояние любой ситуации и чем глубже понимаем механику её развития, тем вероятнее будет наш прогноз и тем успешнее будет наша подготовка к ещё не наступившим событиям, тем больше будет наше влияние на динамику и направление развития ситуации.

Чего-то загнул. Так вот, о профессиональных гарантиях. Никто. Никому. Ничего. Никогда. Не может гарантировать. Берусь утверждать за всех и каждого (ниже приведу несколько историй из практики в подтверждение).

За что же тогда покупатели платят мне и моим уважаемым коллегам эти, будь они неладны, три процента? Всего лишь за более глубокий и компетентный, основанный на знаниях и опыте, анализ каждой конкретной ситуации. За влияние, оказываемое мной на ситуацию. За информацию и умение с ней работать. За чутьё и интуицию, которые подсказывают мне те или иные решения.

Всем известно, в чём формально состоит наша работа для покупателя:

1. анализ потребностей и возможностей;

2. корректировка критериев поиска;

3. подбор вариантов;

4. организация просмотра;

5. предварительные переговоры;

6. торг, согласование цены;

7. согласование других условий сделки;

8. внесение предоплаты;

9. проверка объекта и документов;

10. подготовка документов к сделке;

11. организация и сопровождение сделки, взаиморасчётов;

12. организация законной передачи прав на объект;

13. организация передачи объекта покупателю.

14. постобслуживание.

Обычный нормальный человек не понимает и не должен понимать, откуда и зачем эти 14 пунктов (у меня получилось формально 14, у коллег может отличаться). Точно так же мы не понимаем алгоритма работы стоматолога, автослесаря, программиста и других специалистов, коими не являемся сами. Но, в отличие от продукции других специалистов, наша продукция невидима. Разве можно выложить на витрину уверенность? Спокойствие и удобство упаковать в коробку? Поддержку и опору взвесить в граммах?

Для меня, например, за каждым из 14 пунктов должны стоять ещё несколько подпунктов, а всё вместе окажется оглавлением к трактату.

А кто-нибудь прочитал и думает: "ни слова про гарантии". И не будет. Химик может гарантировать взрыв пороха, физик может гарантировать падение яблока. И то с оговорками. У пороха и яблока нет выбора, они подчиняются законам. У человека есть выбор в любой ситуации. Значит, у других людей, взаимодействующих с ним, нет гарантий, что он поведёт себя ожидаемым образом или попадёт в неожиданные обстоятельства.

Поэтому верить риэлторам и юристам, которые что-то громко гарантируют - бесконечно глупо. Полагаться на компетентное мнение разумно, проверять его - мудро.

Ещё немного жёсткой рефлексии, скоро конец нудятины)).

Мы живём в социуме. Социум устойчив только благодаря общепринятым условностям. Страна, её название и местоположение - общепринятая условность. Язык устный и письменный - общепринятая условность. Деньги, их физическое и информационное выражение - общепринятая условность. Законодательство, государство, цены, этикет, мода. Продолжать? Думаю, суть ясна.

У каждого человека есть неотъемлемые потребности разных уровней (демографические, эстетические, нравственные и др.), ради удовлетворения которых он совершает те или иные действия каждый день. Большинству людей проще делать это в социуме, принимая его условности как свои личные рамки по жизни. Просто кто-то отдаёт себе в этом отчёт, а кто-то нет. Обычный человек будет опираться на рамки условностей и возложит на социум или ближнего часть ответственности за ход своей жизни, ожидая гарантий того, в чём не уверен сам. И чем меньше ответственности человек возлагает на других, тем точнее он может прогнозировать и планировать свою жизнь.

А уж тем более в жилищных и денежных вопросах. Банально: более ответственный человек использует мои знания и опыт для решения своих вопросов, а менее ответственный человек будет ждать, что я своими знаниями и опытом решу его вопросы. Поэтому честный и добронамеренный риэлтор сделает своего клиента специалистом по его собственной ситуации и не станет ничего гарантировать.

Масло масляное получается, хватит о гарантиях.


Обещал примеры, поехали.


История номер 1.

2009 год. Клиент с северным сертификатом с Камчатки прилетел в Москву, намерен купить квартиру и обналичить часть денег по сертификату. Хотел решить вопрос срочно. Обратился ко мне, договорились, начал работать по его вопросу.

День первый:

- обзвонил продавцов и агентов кто согласен на схему "завышение цены, возврат разницы";

- съездил с клиентом в Подольск посмотреть подходящие квартиры от "согласных" продавцов;

- выбрали квартиру, договорились с агентом продавца о дате сделки - послезавтра (!!!).

День второй:

- проверил документы, пробил продавца, чудом достал МКР, ЕГРП и прочих чертей - квартира без юридических пороков;

- заподозрил агента продавца в намерении не возвращать разницу (обнал);

- подозрения оправдались;

- через жёсткий конфликт настоял на долговой расписке на разницу.

День третий:

- смягчение конфликта;

- подписание ДКП, подача на регистрацию.

День четвёртый (это Подольск, детка):

- выход документов с регистрации;

- написание продавцом (с седьмого раза) долговой расписки на разницу;

- подача заявления в сбер на оплату сертификатом по ДКП.

День тридцать четвёртый:

- зачисление средств на счёт продавца;

- возврат разницы покупателю.

Вопрос: долговая расписка могла гарантировать возврат?

Вопрос: почему продавец всё-таки вернул разницу?

Вопрос: как на это согласился покупатель?

Придумайте свой вопрос, порассуждайте.


История номер 2.

2014 год. Обратились по рекомендации люди с просьбой срочно выкупить квартиру. Квартира оказалась ликвидная, в новом доме напротив газпрома. Были готовы отдать её срочно за две трети от рыночной цены. Моя первая мысль - почему не продать быстро и дороже? Вторая мысль - на всякий случай собрать денег (к сожалению, в шкафу несколько мультиков не завалялось) на выкуп.

День первый:

- анализ документов, стандартные проверки;

- квартира без юридических пороков;

- мозговой штурм, решение выйти на сделку;

- подтверждение участия инвесторов в выкупе;

- согласование условий сделки;

- назначение даты сделки у знакомого нотариуса.

День второй:

- нехорошее предчувствие;

- нестандартные, глубокие проверки продавца и квартиры;

- всё равно нет юридических пороков;

- звонок "другу" на Луб*нку;

День третий:

- встреча с "другом";

- ответ "друга": "Сделка с этой квартирой вопросов не вызывает, можешь покупать. Но не стоит иметь с ним дел. Я не имею права разглашать, кто он, чем живёт, с кем связан и зачем ему срочно понадобились деньги. Дашь один раз - потом всю жизнь не отмоешься. Но понимаю, что тебе интересно и в благодарность за наводку намекну". И перечислил несколько фактов о продавце, от которых кровь в жилах стынет. "Решай сам", сказал;

- отказ от сделки, отбой инвесторам и нотариусу, выдох с облегчением.

Вопрос: верно ли было моё предчувствие?

Вопрос: правильно ли я поступил, что отказался от сделки?

Вопрос: верно ли мнение, что все силовики немного паникёры?

Ваш вопрос, задавайте, не стесняйтесь!


История номер 3, крайняя на сегодня.

2018 год. Клиент, старый друг, решился на отдельное жильё и подкопил достаточно денег на покупку. Определили параметры/критерии поиска. Поездили-посмотрели и выбрали квартиру. Покупатель в буквальном смысле влюбился в неё, в ту же ночь сделал эскиз ремонта и даже не вспомнил про торг, пока я не напомнил. Тем не менее поторговались, обо всём договорились и решили вносить аванс. На аванс пришли оба продавца и агент. Принесли оригиналы документов на квартиру. В файлике с ними оказались прошлые правоустановки, никто не был против чтобы я их почитал. Читаю: в 2015 купили продавцы, предыдущий собственник получил в дар в 2006, его даритель половину приватизировал в 1993, а вторую половину купил у жены, которая приватизировала тоже в 1993. Читаю оригинал розового свидетельства и договора передачи, а там 16-летний парень отказался от 1/3 доли в собственности в пользу родителей. Задаю ряд закономерных вопросов сначала агенту, тот в полном изумлении. Оказалось, агент тупо не знал, что в 1994 году запретили детям отказываться от приватизации. Не знал, как после вступления в силу закона в 1994 году эти отказавшиеся дети сотнями признавали многие последующие сделки недействительными. Немного поспорили, послал его в гугл. Продавцы побледнели, пока "работали специалисты". Спрашиваю продавцов, мол, где этот "несовершеннолетний"? Отвечают, что "сосед наш по даче, дальний родственник" и выдают лихо закрученную историю семьи, почище санта-барбары. Отлично, думаю, хотя бы есть связь с человеком. С "несовершеннолетним" при мне созвонились, задали ему нужные вопросы, получили ответ. Из ответа следовало, что к продавцам у него претензий нет, а с мамой (которая исключила его из приватизации в 1993 году) у него будет разговор. Аванс я конечно же не внёс, покупатель сначала расстроился. Я ему про риски, а он мне про ремонт. Я ему про суды, а он мне про вид из окна. Решили побороться за квартиру. Заказали проверки. Пришла архивка, в которой не было ни слова о "несовершеннолетнем". Зато всплыли другие интересные лица и места их убытия. Взяли архивку официально через продавца - там тоже ни слова. А в договоре передачи написано русским по бумаге, скреплено подписями и печатью, зарегистрировано за номером ..... Предложил продавцу несколько вариантов как закрыть вопрос с "несовершеннолетним". Продавец не смог договориться. Тогда сам связался с "несовершеннолетним", задал несколько вопросов, внимательно его послушал и передал всё своему покупателю. Разъяснил возможные последствия. Поделился мнением насчёт вероятного хода дальнейших событий. И спустя сутки покупатель отказался от той квартиры. А вскоре мы с ним нашли другую, которая оказалась гораздо лучше.

Вопрос: какого х*ра в рынок выпускают агентов, которые не знают чем отличается приватизация до 1994 года от более поздней?

Вопрос: стал бы "несовершеннолетний" упираться, если бы с моей подачи не узнал о своих нарушенных правах?

Вопрос: разумно ли было ему сообщать?

Задавайте ваши вопросы)))


Делитесь своими историями, мы все тут с удовольствием почитаем и обсудим.

Комментарии 64
Елена Смирнова5 февраля 2019, 22:44

По третьей истории, сколько сейчас лет бывшему нсл ? Возможно что уже прошли все сроки обжалования им результатов приватизации.....

Ответить
Центр обмена жилья

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 февраля 2019, 14:54

Согласна, ему уже в 93 году было 16. Сто лет назад срок исковой давности прошел. Незнание не влияет на срок исковой давности.

Ирина П6 февраля 2019, 16:37

Влияет, но это надо доказать- что он не знал

ID: 1520102111 февраля 2019, 21:53

в этом случае исковая давность-бессрочно.

Виталий Сафаров11 февраля 2019, 22:31

ID: 15201021 "в этом случае исковая давность-бессрочно"
Поясните, пожалуйста, на чём основывается Ваш вывод.

ID: 130515166 февраля 2019, 9:57

Да, интересные примеры.
Но вы рискуете - тут такие нравы, что ряд ваших коллег может подвергнуть вас остракизму за нарушение принципов корпоративной этики.
Справедливости ради не 100%, но гарантии есть. Например, страховка жизни. Если умрете - есть высокая вероятность, что семья что-то получит. Как и Каско и пр. , но это все касается относительно простых вещей.

Ответить
СОЮЗ

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 февраля 2019, 11:11

Согласна полностью с автором.
Какие гарантии? Их только Господь бог дает...Даже наше государство ничего не гарантирует.
Мы продаем свои знания и опыт, и клиенты нам платят за минимизацию рисков, и за технически-правильное проведение сделки и экономию их времени.
И зачастую предчуствие нечистоплотности, так называемая "чуйка" , решает в сделке очень много.

Ответить
Сергей Румянцев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 февраля 2019, 12:04

Про "чуйку" верно подмечено. Это то чего ни в одном МФЦ, ни на одном ресурсе не найдёшь и не купишь.

Беня6 февраля 2019, 11:20

(Дашь один раз - потом всю жизнь не отмоешься) что значит не отмоешься? Деньги даете не Вы, а покупатель это раз а во вторых - (Сделка с этой квартирой вопросов не вызывает, можешь покупать) покупатель покупает квартиру, если с квартирой проблем нет, какая разница какой продавец? Или во круг все святые?
Не конечно если выяснилось что он на эти деньги, хочет пол города поубивать тогда да, возможно правильно поступили.

В третьем случае не понятно, вы ПИШИТЕ что приватизация была в 1993 году!(мама которая исключила его из приватизации в 1993 году)
А запретили отказываться от сделки в 1994 г. ( в 1994 году запретили детям отказываться от приватизации) и? Закон обратной силы не имеет.
И допустим даже если вы ошиблись в цифрах, это 1994 год, сейчас 2018(на время сделки) вы подняли то что уже давно было забыто, был ли в этом смысл? Не думаю.

В первом да, Вы молодцы, но это не работа агента, точнее многие агенты так не будут решать вопросы к сожалению. Так что 3% мало кто заслуживает.

Ответить
Сергей Румянцев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 февраля 2019, 11:36

А судьи кто?

Сергей Румянцев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 февраля 2019, 11:24

Больше и громче всех о материальной ответственности риэлторов рассуждают клиенты. При чём клиенты с знаком "вопрос". Велико искушение за "три" копейки комиссии получить гарантии безопасности. Однако, во-первых, а\н или частные агенты ничего не покупают и не продают а только лишь профессионально сопровождают, во-вторых, вышеупомянутые страховыми компаниями не являются и деньги на страховые случаи с клиентов не собирают. А могли бы. Но для этого господам клиентам придётся раскошелиться на прибавку к комиссии агента в размере 5-10%, примерно, от стоимости недвижимого имущества. Как вам такое предложение?

Ответить
ID: 130515166 февраля 2019, 12:21

Я тут давеча спросил одного риэлтора, который бил себя в грудь, что он "гарантирует" - чем именно он гарантирует? Дальше последовали невнятные слова про ИП или ООО с 1000 рублями уставного капитала. В общем, риэлтор ничего не может гарантировать, т.к. у него нет собственности, а страховые компании ответственность риэлторов (как это есть в медицине в ряде стран) не страхуют.

Поэтому ваше предложение бессмысленно. Хоть 25% комиссии - все равно технически риэлтор не сможет дать гарантии своей ответственности в полном, т.е. финансовом смысле этого слова.

Не вижу проблемы: в жизни вообще никто ничего не гарантирует, но хорошая проверка сильно снижает риски. Вот она и стоит комиссии.
Неэтичный подход начинается, когда риэлторы по запросу клиента начинают делать вид, что они что-то могут гарантировать по "секретным" каналам.

Сергей Румянцев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 февраля 2019, 12:30

Неэтичный подход начинается, когда риэлторы по запросу клиента начинают делать вид, что они что-то могут гарантировать по "секретным" каналам.
--------------------------------------------------------------------------------------------------
Это верно. Такой подход можно назвать ёмким словом "разводилово". Специалист с опытом такой хренью заниматься не будет, потому что знает. Битьё в грудь больше характерно для начинающих, голодных, беспринцыпных и жадных. Таких хватает. На рынке полно объявлений о вакансиях риэлторов. З\п обещают заоблачные. Искушение то какое. "Срубить бабла" по-быстрому и в сторону, чтобы не прибрали. Некоторые так и поступают. Во всяком случае, пробуют.

Ответить
and6 февраля 2019, 13:21

Суть в том , что риелторы просто не хотят давать гарантии. На самом деле это все реализуемо, и есть примеры - что и суды заставляли выплачивать ущерб за некачественные проверки, все убытки покупателя возлагали на риелтора. 100% убытков; И были примеры что агентство добровольно возмещало. Конечно неохота, но вполне реально, по крайней мере гарантировать надежность проверок тех, которые можно. Как минимум , в судебном порядке налагать 100% взыскание в случае если доказана некачественная работа риелтора по проверкам. Прецеденты есть. Такую ответственность можно в принципе страховать, но это теоретически.

Ответить
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-6 февраля 2019, 13:50

Примеры приведите, пожалуйста...

ID: 130515166 февраля 2019, 13:54

Да, нужны конкретные примеры. Риэлтор потом 25% ежемесячно выплачивал от своего официального дохода в 0 рублей?

ID: 122297846 февраля 2019, 17:04

в судебном порядке налагать 100% взыскание в случае если доказана некачественная работа риелтора по проверкам. Прецеденты есть. Такую ответственность можно в принципе страховать, но это теоретически. - ВЫ УЖ ОПРЕДЕЛИТЕСЬ, ЭТО ВСЁ ТАКИ, ФАКТИЧЕСКИ ИЛИ ТЕОРЕТИЧЕСКИ?))))))

ID: 122297846 февраля 2019, 17:05

сдаётся мне, что автор сего текста, к реальной риелторской деятельности, как и к нашему законодательству в обнимку с фемидой, отношения никакого не имеет, от слова СОВСЕМ!

ID: 130515166 февраля 2019, 18:05

Поделитесь прецедентами, на которые ссылаетесь и, которые ЕСТЬ.
100% взыскание с чего? Вы "живых" риэлторов видели? Там в 90% случаев взыскивать нечего. А появится такая практика массово, то в 100% станет нечего взыскать.

ID: 141277456 февраля 2019, 13:53

Вопрос, риэлторы. А Вы, именно лично Вы - берете в продажу квартиры с "кривыми" документами, когда продажа явно нарушает права кого-л. и покупателю "светит" Иск? Я например как минимум одного знаю, на ЦИАН есть и давно. Или суть работы такова, что вы представляете интересы того, кто вам платит, остальное фиолетово?

Ответить
ID: 178184866 февраля 2019, 15:25

Я тут тоже этим интересовалась. Правда, по другому выразилась: "Зачем играть в кошки-мышки со своим коллегой (риэлтором со стороны покупателя)?" Четкого ответа не получила. Вывод: адекватный риэлтор сразу откажется продавать такую квартиру, а жадному до денег, как Вы выразились, "фиолетово". И, да, я тоже знаю такую квартиру. Выставляется от 3-х агентств, продается 2-ой год.

ID: 122297846 февраля 2019, 17:10

кто то берёт, кто то нет, это вопрос этики. я бы не взял объект в котором ну совсем ничего сделать, и подстраховаться нельзя. но знаю таких кому пофиг. в конце концов те кто профессионально занимаются оказанием услуг на рынке недвижимости, это люди у которых даже названия профессии по сути нету, мы все консультанты. а слово риелтор это зарегистрированный товарный знак в США, и в принципе им называться нельзя, если нет лицензии. так что ваш вопрос адресованный риелторам не имеет смысла.

Леонид Николаевич6 февраля 2019, 14:32

Ответ на комментарий ID: 13051516 от 06.02.2019 в 12:21.
-------------------------------------------------------------------------------------
«…страховые компании ответственность риэлторов…не страхуют…»
-------------------------------------------------------------------------------------

Уважаемый ID: 13051516, с чего Вы взяли, что профессиональная ответственность сертифицированных российских риэлторских агентств недвижимости будто не застрахована?!

Ответить
ID: 130515166 февраля 2019, 15:51

Уважаемый Леонид Николаевич,
На основании собственного опыта. Если у вас есть другие сведения - поделитесь ими, пожалуйста.

ID: 122297846 февраля 2019, 17:42

ни одна страховая компания не страхует риски от недобросовестных или непрофессиональных действий третьих лиц или представителей сторон! (не путайте с преступниками и злоумышленниками)
и вопрос к автору! пожалуйста продемонстрируйте как выглядит сертификат профессионального Российского риелторского агентства! (сертификаты всяких там гильдий и обществ не интересны, так как любой страховой на них по боку! дайте утверждённый законодательно сертификат ответственности, ну к примеру как у нотариусов!)

ID: 122297846 февраля 2019, 17:43

с чего Вы взяли, что профессиональная ответственность сертифицированных российских риэлторских агентств недвижимости будто не застрахована?! - сертифицированных КЕМ? ООО "рога и копыта"?))) а не застрахована так как законодательно профессии не существует. Страхуется только то что подтверждается законодательно (авто, недвижимость, бриллианты, жизнь, и т.д.)

Леонид Николаевич7 февраля 2019, 14:32

Ответ на комментарий ID: 12229784 от 06.02.2019 в 17:43.
------------------------------------------------------------------------------------------
«Страхуется только то что подтверждается законодательно (авто, недвижимость, бриллианты, жизнь, и т.д.)».
------------------------------------------------------------------------------------------

Уважаемый ID: 12229784, а профессиональная риэлторская деятельность разве не подтверждается её осуществлением на основании оказания указанных в главах 39 и 49 «Гражданского кодекса РФ» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (в редакции от 29.07.2018) оказываемых возмездных услуг и совершения определённых юридических действий в форме поручения?

ID: 122297848 февраля 2019, 11:44

действительно есть такие главы, но там нет ни одного слова про риелторскую услугу!!! это общая форма для любого вида поручения, и возмездности оказания услуг любого типа, а не риелторской деятельности конкретно. и по этим правилам, ответственность наступает лишь в случае наличия умысла со стороны исполнителя, а это доказать практически невозможно, без прямого признания исполнителя! и по этой части глав страховые страхуют и могут выдать страховку только если вина исполнителя доказана, а равно исполнитель несёт административную и/или уголовную ответственность, только в этом случае будет выплачена страховая премия. а конкретной нормы закона конкретно про риелторскую деятельность на сегодняшний день в РФ не существует. Поэтому застраховать конкретно риелторскую ответственность перед заказчиком невозможно, только как исполнителя по общим основаниям. простыми словами, заказчик получит страховку если риелтора суд признает виновным и тот понесёт ответственность. а это учитывая что закона о риелторах нету, соответственно нет и критериев по которым можно определить законом, что именно должет делать риелтор, то же нет. так что страховку никому не выплатят если риелтор не признается что он умышленно действовал против заказчика. (найдите такого риелтора). если бы были критерии оценки действий риелтора, то признание не нужно, но их нет! так что страховка риелтора это на сегодняшний день, банально маркетинговый ход, к сожалению!

Борис Д6 февраля 2019, 14:58

>>> Заказали проверки. Пришла архивка, в которой не было ни слова о "несовершеннолетнем"...

Это то, о чем я говорю постоянно, - недостаточно делать проверку только по документам и выпискам.

Ответить
Леонид Николаевич6 февраля 2019, 18:36

Ответ на комментарий ID: 13051516 от 06.02.2019 в 15:51.

Уважаемый ID: 13051516, насколько мне известно, на сегодняшний день профессиональную ответственность риэлторской деятельности осуществляют шесть с действующей аккредитацией страховых компаний! Информация об этом имеется на официальном сайте Российской гильдии риэлторов в разделах «Сертификация» > «Страховые компании».

Пожалуйста, расскажите о Вашем опыте!

Ответить
Виталий Сафаров6 февраля 2019, 18:40

Хорошо пишете. Интересно читать. По ответственности - полностью согласен с Вами. По историям - не согласен. По второй и третьей. Но чуйку нужно слушать, согласен. Пишите ещё!

Ответить
Леонид Николаевич6 февраля 2019, 20:20

Ответ на комментарий ID: 13051516 от 06.02.2019 в 15:51.

Уважаемый ID: 13051516, насколько мне известно, на сегодняшний день страхование профессиональной ответственности риэлторской деятельности осуществляют шесть с действующей аккредитацией страховых компаний! Информация об этом имеется на официальном сайте Российской гильдии риэлторов в разделах «Сертификация» > «Страховые компании».

Пожалуйста, расскажите о Вашем опыте!

Ответить
ID: 155576036 февраля 2019, 20:29

Чтобы вы там не говорили, но мне всегда приглядывались квартиры с сомнительными историями и мои же и встречные агенты вместо того, чтобы демпинговать с ценой, всегда перед сделкой, когда все на мази, резко поднимали цену, думаю в свой карман. И многие вещи, о которых меня должны были предупреждать мои агенты и акцентировать внимание на возможных рисках, спали спокойно вместе со мной в неведении, как говорится "меньше знаешь, лучше спишь". Поэтому думаю, умение промолчать, где это необходимо, особенно при клиенте, тоже часть хитромудрой стратегии риэлтора. Хотя конечно, было бы спокойней для клиента хотя бы знать, где и откуда может рвануть, и самостоятельно подготовиться к вероятной встрече. А вообще, не понимаю, где сейчас можно найти вторичку советского периода, без того или иного скелета в шкафу, от которого так шарахаются предусмотрительные агенты. Чуть копни и, глядишь, ты уже и не риэлтор, а самый настоящий сыщик! Но думаю, что единицы риэлторов лезут в этот ящик Пандоры, эта работа точно не включена в цену вопроса и потому проще обойти препятствие и умолчать.
Ну и, как правильно заметил автор статьи в своей первой, философской её части - чтобы случилось то, чего мы так боимся или на что надеемся, должно совпасть много обстоятельств, и звёзды должны сойтись.

Ответить
ID: 141277456 февраля 2019, 21:25

ID: 15557603, а вот чтобы Ваш хитромудрый агент не устраивал Вам "сюрпризов" накануне сделки, надо все - ВСЕ обязанности четко прописывать в Договоре, составляя допник на каждый чих. И требовать от риэлтора ОТЧЕТ о проделанной работе, а тем более - заключение по поводу конкретной квартиры, которую Вы хотите купить, с конкретным заключением - рекомендуется ли она к покупке или нет, и почему. Не надо здесь стесняться - они деньги за это получают. а уж если потом возникнут проблемы с квартирой - это все можно использовать на суде, оценивая по критериям необходимости и достаточности.

Ответить
ID: 155576036 февраля 2019, 22:45

Наверно сейчас уже другие нормы для агентов. Никогда никаких бумаг раньше не давали кроме выписки из ЕГРП, всё на словах. Буду знать на будущее, спасибо. А эта бумага - заключение о конкретной квартире имеет какую-то установленную форму или пишется без бланка на чистом листе в свободной форме?

ID: 141277457 февраля 2019, 0:05

В свободной форме она пишется. Все это надо именно требовать, иначе так и будет "на словах". Которые, как известно, к делу не пришьешь

Борис Д7 февраля 2019, 1:05

ID: 14127745, никто не будет подписываться под инфой, добытой нелегальными путями. А на легальных выписках анализ не построишь и далеко не уедешь (в большинстве случаев).

ID: 141277457 февраля 2019, 14:46

Насколько нелегальными?* Под дулом пистолета?Думаю, речь здесь о других путях, которые законодательно не запрещены

Борис Д7 февраля 2019, 18:32

>>> Насколько нелегальными?...

Вам же справки и выписки официальные нужны, с печатями и подписями... Просто сведениям ведь вы не доверяете. А выписки эти, касающиеся не текущего, а предыдущих владельцев, легально вы не получите. Вот и всё.

Ответить
Кирилл Самсонов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 февраля 2019, 19:21

Заключение на бумаге можно получить. Вопрос: для чего оно покупателю?
Если для банально спокойствия - мимо. Беспокойного по жизни человека никакая бумажка не успокоит. Что туда ни впиши, что ни прикрепи - мнительность сильнее.
Если для предоставления в суде - другое дело, надо.
Давайте порассуждаем. Почему может быть суд? Потому, что кто-то захочет оспорить право покупателя на объект. Кто захочет? Вероятнее всего бывший собственник или член его семьи. Почему захочет? Потому, что:
1. ранее его право на этот объект было нарушено, либо
2. ему кажется, что нарушено.
В первом случае проблемы получают все - риэлтор, его агентство, покупатель, нотариус и остальные соучастники сделки.
Во втором случае все отделаются лёгким испугом.
Как избежать первого случая? Перед сделкой требуется:
а) проверить (чем собственно и занимаемся) объект на предмет рисков и исключить их, либо;
б) обнаружить риски и предусмотреть законодательные механизмы их минимизации.
Возвращаемся к бумажке о чистоте объекта. Что в ней должно быть?
Перечень юридических фактов с отсылками на документы (когда документы доступны) и источники, комментарий о возможных рисках к каждому факту и способы минимизации указанных рисков, например:
1. Квартира №+++ по адресу ++.++.1968. получена /условно/ дедушкой 1934 г.р. по ордеру №++++ от ++.++.1968.
1.1. ++.++.1968 в квартиру прибыли на ПМЖ дедушка 1934 г.р., бабушка 1936 г.р. и папа 1955 г.р. согласно договору соцнайма от ++.++.1968г.
1.2. ++.++. 1976 умер дедушка согласно свид. о смерти от ++.++.1976
1.3. ++.++. 1976 умерла бабушка согласно свид. о смерти от ++.++.1976
1.4. ++.++.1977 женился папа 1955 г.р. на маме 1953 г.р., свид о браке № от +++
1.5. ++.++.1977 родился сын, свид о рождении ........
1.6. ++.++.1977 мама 1953 г.р. и сын 1977 г.р. на ПМЖ
2. Объект приватизирован в 1993 году (Договор передачи №++++ от ++.++.1993г)
2.1. На момент п.2 проживали папа 1955 г.р., мама 1954 г.р. и сын 1977 г.р.
2.2. В приватизации согласно п. 1 участвовали папа 1955 г.р. и мама 1953 г.р.,
!!! 2.3. Сын 1977 г.р. отказался от приватизации 1/3 доли. Согласно ФЗ№ +++ от 1994 г. нарушено право сына 1977 г.р. Рекомендации:
2.3.1. предоставить нотариальное заявление от сына 1977 г.р. об отсутствии претензий...
2.3.2. предоставить свид о смерти сына 1977 г.р. (в случае смерти последнего).
2.4. ++.++.2005 снята с рег. учёта ПМЖ мама 1953 г.р. по смерти, свид. о смерти №....., ВДК от ++.++.2005.
2.5. В наследство на 1/2 за мамой 1953 г.р. вступил папа 1955 г.р.
2.6. До следующего перехода права на квартиру заявлений, арестов, запретов, информационных писем и иных обращений граждан и организаций в УФСГР не поступало.
3. 2006 квартира продана Васе, ДКП от ++.++.2006, свид-во № +++++ от ++.++.2006
3.1. Выписаны папа 1955 г.р. и сын 1977 г.р. по адресу .........., ВДК от ++.++.2006.
3.2. Прописан Вася, ВДК от ++.++.2006.
3.3. До следующего перехода права на квартиру заявлений, арестов, запретов, информационных писем и иных обращений граждан и организаций в УФСГР не поступало.
4. Квартира подарена Володе, дкп от ++.++.2012.
4.1. Выписан Вася по адресу ........., ВДК от ++.++.2012.
4.2. Прописан Володя, ВДК от ++.++.2012.
4.3. До следующего перехода права на квартиру заявлений, арестов, запретов, информационных писем и иных обращений граждан и организаций в УФСГР не поступало.
5. И так далее до сегодняшней даты.
Описана идеальная ситуация, когда у аналитика под рукой оказались все документы, либо аналитик гениальный сыщик.
В большинстве случаев мы ссылаемся на подпольные архивки, МКР-ки, ДМЖ-шки и прочие бумажки, в которых зачастую нет даже отсылок к официальным документам. На суде, как известно, в качестве доказательств принимают только официальные документы либо показания сторон, свидетелей и третьих лиц, данные под присягой. Это раз. Если суд принимает (что вряд ли) наши подпольные бумажки всерьёз, то у суда и правоохранителей может возникнуть вопрос - на каком основании у нас оказались эти бумажки, кто нам их выдал, с какой радости именно нам, а не бомжу с вокзала. Что в результате? Агентству штраф за дачу взятки и пятно на репутации. Должностному лицу штраф, увольнение и запрет занимать гос.должности. Покупателю, чьё право в опасности - ни тепло, ни холодно. Кому от этого хорошо? Борцам с коррупцией разве что. Насколько широкими полномочиями и/или связями должен обладать этот аналитик, чтобы в подтверждение своего анализа прикладывать официальные бумаги с синими печатями по каждому пункту? И сколько должна стоить такая работа? Моё мнение - сильно дороже риэлторской комиссии.
Не проще (дешевле) ли нанять грамотного специалиста с нужными навыками и связями и прислушиваться к его мнению о рисках, последствиях и решениях.

Ответить
ID: 155576038 февраля 2019, 3:33

А вот как может быть нарушено право приватизации 1993 года у несовершеннолетнего, если в 1993 году разрешено было отказываться родителям за детей? Закон, когда нельзя отказываться принят в 1994, если б в этом году нарушили, тогда бы да, можно оспорить. Как правильно сказал Беня, закон обратной силы ведь не имеет.
В вашем примере, я бы с радостью услышала комментарий по поводу Дарения Васи Володе. О возможных причинах подобного выбора сделки.
А насчёт печатей под каждым пунктом и, правда, зачем покупателю они? Достаточно одной печати агентства и пояснения и рекомендации, а как оно добыло секретную информацию, кому какое дело? Ведь разве нет у любого агентства на службе товарища из ФСБ, или договорных связей с отделом безопасности, как это заведено в любом банке? Это вообще должно быть за правило в вопросах связанных с большими деньгами (недвижимость тот самый случай), прослеживать историю через этот отдел.

Борис Д7 февраля 2019, 22:16

>>> Заключение на бумаге можно получить. Вопрос: для чего оно покупателю?

Ясен пень, для того, чтобы принять решение. Ведь именно покупатель, а не риэлтор принимает решение и несет за это решение ответственность. Иногда полезно обсудить детали с другими юристами. Для этого подробный расклад нужен, а также для того, чтобы видна была работа риэлтора. Только вот в отличие от комментаторов, отписавшихся выше, мне нужно ехать, а не шашечки с синими печатями разглядывать, поэтому меня бы устроила просто подробная распечатка без подписей и печатей. Также в случае судебных проблем эта распечаточка ох как пригодится для анализа.

Ответить
Олеся Алексеевна Злобина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 февраля 2019, 2:07

Вы сами и ответили на свой вопрос. Вы минимизируете риски. Ставите под своей работой свой собственный маленький штампик "Мной проверено". Вы гарантируете "знаком качества" свою деятельность. Вот это, скорее всего, и имеют ввиду те, кто говорит о гарантиях. Хотя, как Вы описываете, что вот прямо кто-то за всё отвечать готов, я с таким не сталкивалась. А не бояться брать на себя ответственность за свою работу, это очень достойно и заслуживает уважения. И зачастую, очень неприятно становится, когда при оказании каких-либо услуг (особенно медицинских), нам подсовывают подписать бумажку, что никто ни за что не отвечает и мы сами виноваты... и берём на себя всю ответственность... и риски. А в сфере недвижимости не меньше трагедий. И как у каждого врача, говорят, есть своё кладбище, так и у каждого риелтора есть свой бомжатник. Всем ума, железных нервов и удачи на Людей! ;-)

Ответить
Надежда Гарнюк10 февраля 2019, 17:58

Бред про бомжатник, ей Богу, меняйте профессию, Олеся.

Ответить
Олеся Алексеевна Злобина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 февраля 2019, 14:06

Гарнюк, полегче!) Это было образное выражение. Интеллект, образование, такт - вы всё продемонстрировали в одном предложении!

Надежда Гарнюк11 февраля 2019, 14:26

Как бы Ваше образное выражение не стало крылатой фразой среди клиентов.

Леонид Николаевич13 февраля 2019, 10:22

Надежда, "крылатая" фраза « у каждого риэлтора есть свой "бомжатник"», как образное выражение, давно существует и в большей степени относится к чёрным риэлторам, преимущественно девяностых годов!

АЛЬТЕРНАТИВА

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 февраля 2019, 0:02

Солидарен. Агент- путеводитель, клиент сам принимает решение. Бесконечно долго можно выбирать объект, ПРАКТИЧЕСКИ на 100% безопасный, но точно знаю такие еще встречаются на рынке. Гарантий имущественных от агента нет (есть страхование), но есть нормальный профессиональный подход к делу и только с ним в дальнейшем возможны те самые золотые рекомендации.. Так сказать- нормально делай-нормально будет (с акцентом))). Ну а по поводу отсутствия понимания алгоритма работы стоматолога или автослесаря категорически не соглашусь: если твою "семерку" не однократно обслуживали (будь то зуб, будь то многострадальный баварец) то как бы должен вникать и понимать какие последствия могут иметь разрушения.

Ответить
Татьяна Никитина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 февраля 2019, 4:07

Олеся, про бомжатник загнули, однако. Несколько раз меняла коллектив за надцать лет работы, ни от одного коллеги не слышала, зато сталкивалась с рассказами "смелых" самостоятельных людей о плачевном опыте, на консультацию приходили: "Что нам теперь делать?". Умные люди учатся на чужих ошибках, о других умолчим.

Ответить
Олеся Алексеевна Злобина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 февраля 2019, 14:48

Татьяна, это образное выражение. Вы пишите"Умные люди учатся на чужих ошибках", это прекрасно иметь такие установки. Судя по тому, что выражение про бомжатник Вам не знакомо, курсы по недвижимости Вы не посещаете)). Очень рекомендую. Там и про ошибки и про подлог и про всевозможный криминал в сфере недвижимости. Очень развивает. Уверена, что Вы далеко не всё знаете, а это значит ... всегда есть чему поучиться ;-).

Татьяна Никитина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 февраля 2019, 20:38

Выражение про бомжатник мне знакомо, но здесь оно не употребимо, согласна с Надеждой. Да, курсы по недвижимости не посещаю, и уже очень давно. ) Нет желания вытягивать на себе тренинги и служить живым пособием для стажеров. Про криминал и подлоги могла бы сама лекции читать. Спасибо за приглашение.

Олеся Алексеевна Злобина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 февраля 2019, 23:11

А почему здесь это выражение не употребимо? Закончите пожалуйста свою мысль.

Анна Петракова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 февраля 2019, 12:57

Ох, Олеся, мы все же работаем с людьми и терминология должна быть уважительной к любой категории клиентов. Это простая этика и воспитание, перегибают уже на курсах....
Рада что наш форум не такой грубый

Олеся Алексеевна Злобина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 февраля 2019, 15:18

Анна, Вы решили, что я так говорю клиентам?)) И в чём здесь, в этом образном выражении, на этом форуме, неуважение и к кому? )) А на курсах делятся опытом, реальными ситуациями. Там и подлог, и технические ошибки, и ущемление чьих-то прав и много много всего, что может привести к большим проблемам. И вот здесь я имела ввиду именно это.

Анна Петракова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 февраля 2019, 15:37

образное выражение уже само по себе не блещет тактом и умом)
всего лишь мое мнение) здесь имелось ввиду именно это.

Александр Швецов12 февраля 2019, 18:26

Олесе я бы не доверил сопровождение сделки...

Татьяна Никитина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
13 февраля 2019, 2:58

Олеся считает, что блоги не читают клиенты. Шаталин, видимо, не говорил, что нельзя пугать клиентов. Подобные яркие образные выражения западают навечно в их память и наносят ущерб имиджу риэлторов.

Леонид Николаевич13 февраля 2019, 10:30

Татьяна, имидж риэлторов, как и самой риэлторской деятельности в России, давно является нарицательным, к сожалению, в большей степени из-за очень высокого и, как считают клиенты, неоправданно завышенного размера комиссионного вознаграждения в Москве и Санкт-Петербурге, который необоснованно экстраполируется также на регионы, в которых риэлторы по Московским и Санкт-Петербургским меркам зарабатывают "копейки"!

Анна Петракова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
13 февраля 2019, 10:43

По комиссии уже много разговоров было - риелторы с разными аппетитами, разговор не про это, хотя Вы, Леонид, затронули "больное" место)
Речь о другом - тут уже начинают придумывать свою "феню", по которой позволяют себе "ботать". Это печальнее. Сленг риелторский имеет место быть, как и в любой среде специалистов, но тут сленг какой-то "с душком" и как у черных риелторов (сидят такие в узком кругу, невезучими клиентами без прописки меряются....).

ID: 2241842711 февраля 2019, 12:15

Сейчас квартир, которые когда-либо переходили по наследству, все больше и больше. Как там проверить что-то наверняка, особенно если наследники не первой очереди? Я смотрела реальную квартиру: свежее наследство 2018г, даже право собственности еще не переоформлено, наследник второй очереди—гражданин Украины— готов собирать любые справки, но сделку хочет по доверенности (якобы запрещен въезд).
Я понимаю, что это может быть вполне жизненный кейс без всякого криминала, но участвовать не готова.
Господа специалисты, по совести, взялись бы сопровождать эту сделку со стороны покупателя? Сделка по доверености тут уже вишенкой на торте, реально вопрос про свежее наследство от брата.

Ответить
Анна Петракова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 февраля 2019, 11:45

тут сразу два существенных минуса для безопасной сделки:
1. свежее наследство (элементарный срок исковой давности 3 года не прошло)
2. продажа по доверенности

Сопровождать эту сделку можно, она даже вполне зарегистрируется, но категория такой сделки "опасная". Если риелтор привлекается для последующего тыканья в него пальцем - вот ОН виноват (при печальном исходе) - будет обидно за коллегу, но в таком случае вам таки придется познакомиться с более завораживающим персонажем - Адвокатом и жизнь заиграет новыми красками, тем более что риелтор - специалист по предостережениям, которые вы услышали, Адвокат - разгребает то куда вас просили не лезть и методы, цели и комиссия у него свои.

Хорошего дня!)

ID: 2241842713 февраля 2019, 0:28

Нет. Тыкать в риелтора бесполезно, поскольку его информационные услуги к делу не пришьешь (где-то попадался случай, когда суд даже добросовестность последней покупки не признал при наличии агентского договора и нотариальном оформлении сделки). Я о другом — несложно представить случай, когда документальная проверка неосуществима в принципе. И тем не менее, вместо рекомендации «Уносите ноги» следует совет обратиться к специалисту, у которого якобы чуйка. Клиенту надо не экономить, но понимать, где грань возможностей и невозможностей.

Анна Петракова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
13 февраля 2019, 10:15

Экономия должна быть разумной и уместной - поправочка. За советы других не могу отвечать - по большому счету свой уже дала. Квартир много, деньги есть - давайте другую купим а). И всем будет счастье)

ID: 2241842713 февраля 2019, 10:26

Однозначно, другую

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru