недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советы

Единственное жилье супругов

Москва 1 691 15

Дорогие риелторы! Вопрос вот в чём.


В 1916 году моя жена купила квартиру, сейчас хочет продавать. Она единственная собственница этой квартиры. В квартире никто не прописан. Больше у неё жилой собственности нет. Она прописана в моей квартире в Москве, где единственным собственником являюсь я.


Может ли её квартира попадать под категорию единственного жилья и под минимальный срок освобождения от налога с продажи в три года, установленного по новому закону? Или она по умолчанию будет считаться сособственницей моей квартиры и тем самым попадать под минимальный срок в 5 лет? То есть будет ли считаться моя квартира, где она прописана, и её жильём тоже?


И ещё один нюанс. Моя квартира по ипотечному договору находится в залоге у банка и фактически ни ей, ни мне не принадлежит.


Так сочтёт ли при таких обстоятельствах налоговая инспекция продаваемую квартиру единственным её жильем, или потребует уплаты налога?


Покупатели на квартиру нашлись и хотят оформить сделку как можно быстрее, не ожидая, когда в следующем году выйдет пятилетний срок.

Советы 15
Татьяна СкулкинаЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 июня 2020, 13:44

Здравствуйте. С 1 января 2020 года вступил в силу закон, согласно которому граждане смогут не платить подоходный налог с продажи единственного жилья, если оно было в их собственности более трех лет. Для того чтобы подпасть под действие нового закона, у собственника не должно быть никакого другого жилого помещения или доли в праве собственности на жилье. Если свою квартиру Вы приобрели будучи в зарегистрированном браке, то считается, что это совместно нажитое имущество. То есть, невозможно применить принцип единственности жилья для вашей супруги. Мин срок владения для продажи её квартиры без налога , приобретенной в 2016г., составляет 5 лет.

Александр Воронич5 июня 2020, 13:46

Здравствуйте. Исходя из изложенного, это не единственное жильё у Вашей супруги и срок владения для освобождения от уплаты налогов составляет 5 лет. 1916 год всё-таки опечатка... Ипотечная квартира принадлежит Вам обоим, даже если титульный собственник один из супругов в случае, если она приобреталась Вами будучи в браке.

Анна Орлова5 июня 2020, 13:53

Александр, за сколько супруга приобретала эту квартиру? За сколько продаёт? Какая кадастровая стоимость? Приобретала в браке? В вашей ипотечной квартире половина- скрытая супружеская доля жены. Так что жильё у неё не единственное.

Ольга Подвигина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 июня 2020, 14:41

Добрый день. А Вы купили квартиру дешевле чем продаете? Может у Вас доход минус расход сработает? Если прибыли не возникнет, то и налога не будет.

Альберт Садыков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 июня 2020, 15:10

«Так сочтёт ли при таких обстоятельствах налоговая инспекция продаваемую квартиру единственным её жильем, или потребует уплаты налога?»

Ничего, налоговая сочетать/считать/искать не будет и не станет. Норма в три года по ЕЖ, вступила в оборот недавно и явно, что механизм у ИФНС не отработан и как он будет применяться, никто не понимает и не знает. После неподачи 3-НДФЛ в установленный законом срок, у ИФНС будет три года, чтобы по суду доказать «не единственность жилья» и обязать уплатить НДФЛ. Как Коллеги изложили выше, если ипотечная квартира была куплена в период брака, то продаваемая квартира не попадёт под категорию ЕЖ.

«И ещё один нюанс. Моя квартира по ипотечному договору находится в залоге у банка и фактически ни ей, ни мне не принадлежит.»
Ошибаетесь, указанная квартира и фактически и юридически принадлежит вам, причём, ОБОИМ!!! (см. п. ниже) просто, она является предметом залога и всего лишь.

Если между вами отсутствует брачный договор, то термины «моя квартира» и «её квартира», абсолютно неуместны. Просто каждый из вас, является титульным собственником, в этих квартирах. Они обе ваши, хоть и оформлены на каждого из вас.

Александр А5 июня 2020, 15:53

Спасибо большое вам всем за ответы!
Конечно, это всё довольно печально.
Но допустим, по Гражданскому процессуальному кодексу РФ ст. 446 такое жильё (в данном случае продаваемая квартира, когда другая в залоге) при объявлении банкротства считается единственным жильём и изыматься не может, иначе как в случае ипотечного договора непосредственно по ней.

Но может быть можно будет сделать взаимозачет затрат на приобретение квартиры и цены на продажу? В договоре купли-продажи 2016 года стоит сумма 3700 т., за эту же сумму и планируем продать. Кадастровая стоимость на данный момент - 3600 т.

И ещё один нюанс, который, вероятно, может смутить налоговую службу. Сделка происходила между родственниками. От свекрови - жене.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 июня 2020, 16:52

Добрый день. Полученный от продажи квартиры доход Вы вправе уменьшить на стоимость покупки этой квартиры, т.е. 3,7 м.р., а от полученной разницы следует уплатить 13% налога, если она конечно будет. Кадастровая стоимость у Вас меньше рыночной, поэтому ее можно не учитывать.
Свекровь с т.з. семейного законодательства близким родственником не является. И лаже если бы являлась... применительно к Вашей ситуации это отношения не имеет. Наличие близкого родства играет роль только при вопросе получения налогового вычета за покупку.

Александр А5 июня 2020, 17:55

Спасибо Вам огромное, Даниил!
Только скажите пожалуйста, каких документов от предыдущей покупки будет достаточно для налоговой для такого взаимозачёта? Договора купли-продажи с указанием цены покупки и акта приёма-передачи квартиры будет достаточно?

Альберт Садыков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 июня 2020, 14:19

Вам необходимо сделать декларацию форме 3-НДФЛ. Специалисту, который будет её делать, предоставите копии договора купли-продажи, расписки об оплате, либо, если был безналичный перевод, платёжку из банка. У Вас не будет слова «взаимозачёт», будет схема «доход минус расход».
Как выше написал Даниил, кадастровую стоимость мы берём в расчёт только тогда, когда она выше суммы в договоре, и то не всегда, в Вашей же ситуации, она вообще не интересна. При тех данных, которые Вы привели, НДФЛ составит 0 рублей. Поэтому, ничего придумывать с ЕЖ, Вам вообще нет никакой нужды.

Александр А6 июня 2020, 22:08

Спасибо, Альберт! То есть, как я понимаю, минимально налоговую удовлетворит простая рукописная расписка о получении денег продавцом? Или же обязательно надо будет предоставлять все имеющиеся платёжки, подтверждения о переводе денег на счёт и тому подобное?

Альберт Садыков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 июня 2020, 9:39

Смотря как были расписаны расчёты в ДКП. Если было прямо указан наличный расчёт, то конечно расписки достаточно. Если безнал, то подтверждающие факт оплаты документы.

Александр А8 июня 2020, 17:00

Спасибо большое, Альберт!
К сожалению, способ расчёта как наличный расчёт ни в договоре, ни в передаточном акте не указан. Только в договоре имеется пункт о том, что "расчёт между сторонами произведён полностью". Сможет ли это послужить препятствием для налоговой для учёта этой сделки по формуле "доход минус расход". Поверьте, это очень важно. Мы планируем на эти деньги покупать другую собственность, и когда в апреле у нас неожиданно может возникнуть необходимость уплаты налогов, то денег для их уплаты у нас просто не остаётся.

Альберт Садыков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 июня 2020, 18:32

Если в ДКП указано так, значит предоставьте в ИФНС копию расписки, которая датирована днём подписания ДКП или ранее.

Александр А11 июня 2020, 19:24

Огромное спасибо за реальную помощь, Альберт!

Александр А11 июня 2020, 19:24

Огромное спасибо всем за советы и помощь!

Сейчас обсуждают
редакция[email protected]