недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Является ли продажа двух квартир в год "систематической" (ИП)?

Вся Россия 5 733 23

Здравствуйте, если продать две квартиры в один год (срок владения обеими меньше трех лет), не может ли налоговая посчитать это "систематической продажей" и доначислить налоги как за предпринимательство (НДС, УСН...)?

Я к тому же еще и ИП на УСН, но ОКВЭД другой, не "продажа квартир".

Квартиры не сдавались, но дело не в их коммерческом использовании, а именно в самом факте систематической продажи (которая тоже считается предпринимательством).

Думала продать обе квартиры как физ лицо и заплатить 13% на разницу между ценой покупки и продажи...

Советы 23
Даниил ПятецкийЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 июня 2021, 23:15

Здравствуйте. В двух продажах никакой систематичности не просматривается. По таким сделкам никаких претензий со стороны налоговой не будет, можете смело продавать как физическое лицо.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 июня 2021, 23:09

Здравствуйте. Если у Вас нет данного ОКВЭДа, то продавать как ИП Вы не имеете права, только как физлицо, иначе штраф. Как физлицо- пожалуйста, одну из схем налоговой отчётности написали верно.

Две квартиры за год не вызовут подозрений, а вот несколько лет подряд по две вполне могут.

Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
4 июня 2021, 1:08

Продажу двух квартир в год, точно не признают систематической продажей. Но могут проверить за предыдущие три года, если подобные продажи были ранее, то тогда запросто могут пересчитать и доначислить налог.

ID: 662687014 июня 2021, 2:03

Хм, ну вообще в 2019 году была продажа квартиры, доставшейся по наследству (откуда собственно и взялись деньги на последующие две квартиры), срок владения там был больше 5 лет.
В 2019 году продала наследственную (1) - купила квартиру (2)
В 2021 продала квартиру (2) - купила квартиру (3)
И в 2021 же хочу продать квартиру (3).

Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
4 июня 2021, 11:34

Возможно придется объясняться в налоговой, а может проскочите..50/50

ID: 662687014 июня 2021, 16:41

Вроде продажа наследной квартиры (которая до первых двух покупных) к предпринимательству не относится все-таки.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
4 июня 2021, 11:09

Данный вопрос решается по совокупности фактов. Например, многое зависит и от документов основания, ибо квартиры по наследству или дарению не имеют вообще никакой связи с любыми системными подходами в рамках реализации бизнеса и так далее, НО если налоговая поймёт и аргументирует реализацию квартир, что по своим характеристикам не могли быть использованы в личных, семейных целях, тогда всё меняется. Судебная практика показывает, что если в течение календарного года совершили две аналогичные возмездные сделки, то такая деятельность может быть признана предпринимательской, если периодически покупаете и продаете объекты недвижимости, не используя данные объекты в личных целях.

ID: 662687014 июня 2021, 12:01

"НО если налоговая поймёт и аргументирует реализацию квартир, что по своим характеристикам не могли быть использованы в личных, семейных целях," -- да вроде обычные квартиры, я их не сдавала, квартплату платила как физлицо, прописана в другой квартире.
Наследственная квартира (2012 - 2019) продажа --> купленная квартира (2019 - 2021) продажа --> вторая купленная квартира (2021 - 2021).

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
4 июня 2021, 12:16

Продавайте и не заморачивайтесь! А если вопрос никак покоя не даёт, тогда значит, что есть повод для беспокойства, люди и в разы больше покупают и продают, но при этом уверены, что не являются предпринимателями по недвижимости, из серии, сам перед собой честен и ничего не боится.

Добрый день!
Предлагаю ознакомиться на чужой практике, что и как может посчитать налоговая.
1. Выдержка из свежего требования:
Требование № 327 о представлении пояснений 28.04.2021
ИФНС по Красноярскому краю

в соответствии со статьей 883 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) сообщает, что в ходе проведения камеральной налоговой проверки на основе Налоговая декларация по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, представленной Вами за год 2020 года, в которой
выявлены ошибки и (или) противоречия между сведениями, содержащимися в документах, либо несоответствия сведений, представленных налогоплательщиком, сведениям, имеющимся у налогового органа, и полученным им в ходе налогового контроля:
занижения суммы дохода в представленной налоговой отчетности по УСН за 2020 год.
В соответствии с уведомлением о переходе на упрощенную систему налогообложения, представленным Вами в инспекцию, с 13.02.2014 объектом налогообложения являются - доходы, ставка налога 6 % от суммы дохода.
Согласно ст. 346.17 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ), датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).
Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ при применении упрощенной системы налогообложения в составе доходов учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. ст. 249 и 250 Кодекса.
Выручка от продажи имущества, связанная с предпринимательской деятельностью должна быть отражена в книге учета доходов и расходов индивидуального предпринимателя за налоговый период и учитываться в налогооблагаемой базе при исчислении единого налога по УСН.
Доход, отраженный в представленной декларации по УСН за 2020 год — 621254 руб., сумма налога, уменьшенного на сумму уплаченных страховых взносов - 0 руб.
По данным налогового органа, в налоговом периоде 2020 году Вами реализовано недвижимое
имущество, используемое в качестве объекта, предпринимательской деятельности:
- квартира по адресу: г Красноярск, ул ХХХХХХХХХХ;
- жилой дом по адресу:Красноярский край,ХХХХХХХХХ;
- квартира по адресу: г Красноярск, ул ХХХХХХХХХХ.
Сумма дохода, полученного от реализации (стоимость реализованного имущества) - 4862500 руб. не отражена в представленной декларации.
Проведенными мероприятиями налогового контроля налоговым органом установлено занижение налоговой базы в декларации по УСН за 2020 год на сумму 4862500 руб., занижение суммы единого налога на сумму 291750 руб. (4862500*6%)
В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 23 НК РФ налогоплательщики обязаны вести в установленном порядке учет своих доходов (расходов) и объектов налогообложения, если такая обязанность предусмотрена законодательством о налогах и сборах.
Согласно ст. 346.24 НК РФ, налогоплательщики обязаны вести учет доходов и расходов для целей исчисления налоговой базы по налогу в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, форма и порядок заполнения которой утверждаются Министерством финансов Российской Федерации. Книга утверждена Приказом Минфина России от 22.10.2012 N 135н (приложение№1).
На основании ст. 31, 88 НК РФ необходимо представить в налоговый орган:
- пояснения о причинах занижения налогооблагаемой базы в декларации по УСН за 2020 год, о фактически осуществляемой индивидуальным предпринимателем деятельности, ассортиментный перечень товаров (работ, услуг), об использовании в предпринимательской деятельности указанного недвижимого имущества;
- книгу учета доходов и расходов индивидуального предпринимателя за 2020 год с расшифровкой доходной и расходной части.
В связи с установлением недостоверной информации, отраженной в налоговой отчетности, необходимо провести корректировку налоговых обязательств путем представления уточненной декларации по УСН.
2. Выдержка из последующего Уведомления:
Уведомление № 3209 от 14.05.2021 о вызове в налоговый орган налогоплательщика (плательщика сбора, плательщика страховых взносов, налогового агента)
в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 31 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) вызывает на основании настоящего уведомления в налоговый орган, находящийся по адресу: Красноярск ХХХХХХХХХХХ 27.05.2021 09:00 для дачи пояснений по вопросу:
осуществления индивидуальным предпринимателем финансово-хозяйственной деятельности,
не отражения в налоговой отчетности дохода от реализации недвижимого имущества, расположенного по адресу:
- квартира по адресу: г Красноярск, ул ХХХХХХХХХХХХХХ;
- жилой дом по адресу: Красноярский край, ХХХХХХХХХХХ;
- квартира по адресу: г Красноярск, ул ХХХХХХХХХХХХХХ.
На заседание комиссии по легализации объектов налогообложения необходимо предоставить:
- пояснение;
- книгу учета доходов и расходов за 2020 год;
- договора купли-продажи указанного имущества (покупка и реализация).

ID: 662687014 июня 2021, 15:13

Здравствуйте, а где вы нашли этот документ?

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
4 июня 2021, 16:12

Иосиф Колодин, прежде чем минусовать, прочитайте пожалуйста вопрос ещё раз!

Указанные квартиры не сдавались и не участвовали в предпринимательской деятельности! И у ИП нет ОКВЭДа на данный вид деятельности!!!

И даже Ваш написанный ответ ФНС оспорить через суд возможно, если в Росреестре она числится за физлицом!

СТОЛИЧНОЕ

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 июня 2021, 0:17

>>Михаил Морозан>>, прежде чем горячиться, стоит внимательнее отнестись к документу, присланному Иосифом Марковичем. Это так называемая "правоприменительная практика", на которую и опираются юристы и аудиторы, когда им приходится консультировать клиента в подобных ситуациях. Но в данной ситуации, описанной автором поста, есть поводы для тревоги: 1) неучастие в предпринимательской деятельности - если автор поста хотя бы раз в своей цепочке покупок продаж делала это от имени ИП, то с большой долей вероятности её могут заставить заплатить налог как ИП (купля-продажа товара). 2) "главный" ОКВЭД может и другой, но обычно полный перечень ОКВЭДов у ИП и юрлиц весьма широк, и операции с недвижимостью там весьма вероятно, найдутся. 3) "в Росреестре она числится за физлицом". Огорчу вас, но все собственники объектов, пусть даже купленных собственником по ДКП как ИП (где стороной договора значится ИП), в анналах Росреестра обозначены, увы как физлица. И механизм начисления налогов отталкивается не от этого, а от буквы самих договоров, то-есть кем обозначили себя стороны в договоре. Однако и это не гарантирует защиту от того, что налоговая может счесть сторону сделки иным субъектом, чем ему самому хотелось бы. Надёжнее всего для автора поста здесь всё-таки было бы прибегнуть к помощи профессионалов, ведь на кону немалые деньги - сумма налога с квартиры.

ID: 662687015 июня 2021, 11:14

1) если автор поста хотя бы раз в своей цепочке покупок продаж делала это от имени ИП -- нет, не делала
2) ОКВЭДов по недвижимости нет.
3) В договорах купли-продажи квартир указана как физлицо.

СТОЛИЧНОЕ

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 июня 2021, 15:18

Ну значит, не мучайтесь, продавайте и платите 6% - если вам деньги нужны сейчас, а не через год. Есть ещё правда, вариант с "арендой с правом выкупа", есть в ГК такая статья...можно попробовать уговорить покупателя на этот вариант, тогда налога можно избежать...

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 июня 2021, 1:20

Михаил, приветствую! Кажется, коллега поставил минус из-за формулировки по ОКВЭД.
Присвоение ИП какого-либо кода по ОКВЭД не лишает права на осуществление иных видов деятельности и не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды. Это позиция, как налоговой, так и Минфина.

СТОЛИЧНОЕ

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 июня 2021, 2:22

>>Автору поста>>. Собственно говоря, если вы ИП на УСН - так и порадуйтесь за себя! Вам (поскольку срок владения меньше 3 лет), как раз и выгоднее продавать их как ИП, и заплатить в итоге 6%, а не 13! Или вы боитесь, что вам и НДФЛ начислят, и УСН за одну и ту же сделку? Такого не бывает и быть не может. Так что продавайте спокойно. Если у вас в списке уставных ОКВЭДов есть 68.1 - смело действуйте. А если нет (да в в общем, и в любом случае) - заручитесь поддержкой специалистов.

ID: 662687015 июня 2021, 10:55

Здравствуйте, 13% платится с разницы между суммой покупки и продажи, а 6% - с суммы продажи, в том-то и проблема.

СТОЛИЧНОЕ

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 июня 2021, 16:36

вы наверное, как ИП совсем не вникаете в свои виды налогообложения? трудно поверить.. Если вы только обдумываете, как избежать 13% налогообложения (это НДФЛ, которое вы заплатите при продаже как частное лицо), то вы можете зарегистрировать ИП, указать ОКВЭД, и, несмотря ни на что, попробовать выйти на продажу как ИП (можно перед этим пару месяцев квартиру посдавать как ИП, и заплатить с этого налог - в вашем случае выгоднее будет вид налогообложения 6% с "общего дохода". Но может быть и так, что "13% с разницы", как вы выразились, вам окажется всё-таки выгоднее? мы же не знаем вашу маржу реальную, и покупали ли вы первую квартиру из двух у кого - родственников или третьего лица. В общем, извините но это какой-то бесплатный ликбез получается, при этом может быть и опасный для вас, потому что вы не всё здесь сообщаете, а мы тут гадаем.

Добрый день!
Мне одному сложно общаться с автором вопроса (поста) не имея возможности обратиться по имени?
Уважаемая ID: 66268701, этот документ (требование и уведомление) передан мне клиентом, который подал из ЛК декларацию 3-НДФЛ за 2020. К слову, ранее клиент уже подавал 3-НДФЛ, в которой частично использовал право на вычет при покупке... .
Сейчас с клиентом готовим аргументированный ответ в налоговую.

Уверен в положительном решении вопроса для налогоплательщика - моего клиента.

Действия налоговой абсолютно правильные в рамках камеральной налоговой проверки (КНП) декларации по УСН.
Коллегам рекомендую ознакомиться с Письмом Федеральной налоговой службы от 7 мая 2019 г. № СА-4-7/8614@ Об обзоре судебной практики по спорам, связанным с квалификацией деятельности физических лиц в качестве предпринимательской в целях налогообложения.

ID: 662687015 июня 2021, 11:03

Иосиф Маркович, спасибо за комментарии, ну а если продать одну квартиру в 2021, а вторую в 2022 (ИП на УСН, ОКВЭДы не связаны с недвижимостью, квартиры не сдавались, в договоре указано физ.лицо) - то риски снизятся?

Не стоит "городить огород" с продажей в разные годы.
Риски снизятся до нуля. если продажа будет по истечению минимального срока владения... .
Позволю себе процитировать выдержку из ответа "СТОЛИЧНОЕ":
"Надёжнее всего для автора поста здесь всё-таки было бы прибегнуть к помощи профессионалов, ведь на кону немалые деньги - сумма налога с квартиры".

ID: 662687015 июня 2021, 12:06

Нет, ждать 5 лет я точно не могу.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru