недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Невозможно купить квартиру Химки, МО

Московская область 2 398 58

Второй месяц ищу квартиру - либо цена неадекватная, либо барахло. Нет квартиры с хорошим ремонтом по рыночной цене, нет! Либо ужас, требующий ремонта по неадекватной цене, либо ремонт есть, но цена на 200 000 руб. минимум выше рыночной стоимости объекта. Либо квартиры с ремонтом, но с транспортом не очень хорошо.


С чем это связано? Есть шансы на улучшение ситуации в ближайшие 6 мес. ?

Советы 58
АЛЬТЕРНАТИВАЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 июля 2018, 14:59

По моему прекрасная ситуация для приобретения жилья в Мск и области. Цены на нижнем лет за 20 пике. А то что чего то не хватает (денег, транспортной доступности, балкона, вида из окна и тд) - так это всегда так. Обычно хотелки уменьшают или бюджет увеличивают.

ID: 1576833411 июля 2018, 12:15

Увеличивать бюджет надо разумно, а не переплачивать за качество, которого нет. одно дело хорошая квартира на 100 тысяч дороже ее цены, либо барахло без ремонта.

Александр9 июля 2018, 11:11

Я с января ищу , Москва, САО, СЗАО. То же самое - либо документы не нравятся, либо продавцы странные.Хороших квартир нет по нормальным ценам.

ID: 1576833411 июля 2018, 12:19

Согласна. Уже думаю купить без ремонта по нормальной цене и вложиться в ремонт. Там и покупатели посговорчивей могут быть, т.к. квартиры, требующие ремонта, продаются долго

Борис Д9 июля 2018, 11:11

>>> Нет квартиры с хорошим ремонтом по рыночной цене, нет!

Что вы считаете рыночной ценой?

ID: 1576833411 июля 2018, 12:17

5200 000 - 5 300 000 однушка на улице Горшина или в Новокуркино без перепланировок, с ремонтом. Есть, например, одна за 5 300 000 с хорошим ремонтом, но там агрессивная перепланировка без согласований. я как потом квартиру продавать буду, кругом ипотечники, ее никто не купить. Вот и продают ее долго.

Борис Д11 июля 2018, 14:17

>>> Есть, например, одна за 5 300 000 с хорошим ремонтом, но там агрессивная перепланировка без согласований

Так ведь перепланировки, документы, история - всё это влияет на цену, причем может влиять значительно сильнее, чем наличие/отсутствие ремонта.

Таким образом 5200 000 - 5300 000 - это рыночная цена квартиры с косяками (с кривыми документами/перепланировками), а идеально чистая квартира логично дороже должна быть.

Ирина Щербинина9 июля 2018, 11:14

Автор, прогнозы - дело неблагодарное.
Сегодня у Вас есть два выхода:
1. Сделать перерыв в поисках, надеясь на новые варианты.
2. Выбрать из того ассортимента, что предлагается сейчас. Здесь советую поторговаться с теми, у кого есть ремонт (если хороший ремонт Вам действительно нужен). Кто хочет продать - продаст, тем более, если у Вас свободные деньги. Назначайте свою цену и ждите ответа. Один из трех скажет "да".
Удачи!

не риэлтор9 июля 2018, 13:03

"Нет квартиры с хорошим ремонтом по рыночной цене, нет!" - в переводе на русский "нет квартиры с хорошим ремонтом по цене убитой, без ремонта"? ))) погуглите определение рыночной цены и вам откроется истина ))) насчет улучшения ситуации в ближайшие 6 месяцев - улучшение имеется в виду со стороны продавца или со стороны покупателя? ))) по факту: торгуйтесь, торгуйтесь, торгуйтесь. на кого-то действует размахивание живыми деньгами. на кого-то рекомендации собственного риэлтора (и тут вам уже нужен свой специалист, чтобы нашел общий язык с коллегой). на кого-то - врубить заднего на внесении аванса под предлогом недополучения ожидаемой премии или типа того. человек, настроившийся на сделку, часто не хочет упускать из рук синицу в руке ради журавля на горизонте (но надо иметь в виду что это игра на грани фола, которая может дать обоюдоострый эффект). ну или ждать подходящего варианта. очевидно, что вы хотите купить хорошую вещь задешево, ниже рыночной цены. такие варианты попадаются, но их надо ловить (настройте поступление информации онлайн) и очень осторожно окучивать, чтобы не дать повода поднять цену своей заинтересованностью. и попадаются они, по понятным причинам, нечасто. но попадаются.

ID: 4858478

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 июля 2018, 23:26

По всей видимости Вы хотите купить хорошую квартиру за недорого, потому что все же "рыночная стоимость" определяется самим рынком. Если в Химках сейчас по Вашему мнению дорого, это не значит, что там цены выше ожидаемых, а это значит, что сейчас там так продается по таким ценам. Случается , что можно хорошую квартиру купить подешевле - возможно продавцу в связи с отъездом срочно нужны будут деньги или он уже измучен продажей и согласится на торг, но это надо ходить, искать, разговаривать, и возможно Вам повезет.

ID: 1576833411 июля 2018, 12:14

Не согласна с Вами. Нет у меня стремления купить дешево хорошую квартиру, я хочу квартиру по рыночной цене за такое состояние. И поверьте, я знаю, сколько стоит такая квартира. Да, такие варианты есть, но они быстро уходят. Переплачивать деньги тоже никто не хочет, поэтому квартиры с ремонтом но по завышенной цене стоит месяцами, их никто не берет. А покупать без ремонта по цене квартиры с ремонтом, просите, нет желания.

Елена Смирнова10 июля 2018, 12:03

Выше рыночной или выше ваших материальных возможностей?
Купили недавно в Химках клиенту вполне приличную квартиру, в отличном месте, по приемлемой цене. Покупателю всегда хочется лучше и подешевле, а продавцу - не продешевить. Удачи !

ID: 1576833411 июля 2018, 12:20

Цену не скажите? Я рассчитываю на 5 200 000 - 5 300 000, ремонт. Метро 41-43 кв.м.

ID: 1284988410 июля 2018, 18:11

Лично я уже поняла, что от риэлторов на эту тему ничего вразумительного не услышишь. Им надо сделки совершать. То есть, по версии риэлторов, продавцы должны продавать дешевле, а покупатели покупать дороже. Для продавцов здесь звучит тема, что идёт стремительное падение цен, поэтому надо снижать. Но для покупателей тема другая - надо поумерить желания или подзанять денег.

В реальности, предложение на рынке действительно сильно превышает спрос, но продавцы снижать цены не хотят (пока не пришло понимание). Большинство из них наоборот продолжают цены задирать, непонятно на что надеясь. Продаются только те квартиры, где людям реально надо продать в любом случае, но таких квартир очень-очень мало, просто единицы на общем фоне. Или другой вариант, цена завышена, но не очень сильно и чудом находится покупатель, которому надоело искать и который готов переплатить тысяч 300 или около того. У всех остальных цена завышена от 500 тыс до миллиона. Лично я когда вижу завышение цены на 200-300 тыс, уже считаю это удачей.

О торге. Торговаться конечно надо, но если вопрос стоит так, как его описывает участник по имени "не риэлтор" выше, то это не торг, а прямо битва не на жизнь, а насмерть! Это неправильно и так не должно быть.

В общем рынок стоит и отсюда все проблемы и у продавцов и у покупателей. Я считаю, что у покупателя есть следующий выбор:
1. Переплатить около 500 тыс. за реально подходящий вариант, наплевать и забыть (это всего-лишь деньги). С такой переплатой (плюс нормальный торг, без кровопролития) наверное можно найти именно то, что хочется.
2. Ждать появления продавца, который реально смотрит на вещи и цену поставит правильную. Но в этом случае тут-же найдутся другие покупатели - так что можно и упустить вариант. Ну и конечно квартира скорее всего будет не совсем та, которую хочется (потому что таких вариантов единицы).

Мне кажется так.

ID: 1576833411 июля 2018, 12:21

Согласна. Тут либо переплачивать, либо без ремонта брать и делать ремонт самому. нормальные квартиры уходят за считанные дни!

ID: 1284988411 июля 2018, 16:27

Совершенно верно. Правильные квартиры по правильной цене продаются за неделю-две, максимум три. Проблема в том, что не каждая из них может подойти конкретному покупателю по той или иной причине. То есть выбор очень маленький. Да и без ремонта выбор тоже очень невелик, потому что и без ремонта квартиры тоже зачастую сильно переоценены.

Николай Волков10 июля 2018, 18:30

ID: 15768334 Вы просто ассоциируете покупку недвижимости как поход в магазин, пришел, выбрал, купил. На рынке недвижимости так не бывает( любой недвижимости) , сделки как правило вымученные. Я на 100% уверен что если бы в первый день Вам попалась квартира мечты еще и за деньги которые Вы готовы заплатить сделки бы все равно не было бы, что показалось бы Вам подозрительным. Как правило сделка происходит в момент зрелости и моральной готовности сторон, а это не быстрый процесс. Ну и плюс ко всему рынок очень сильно раздут, дублирующимися объявлениями , " утками" и т.д. , это формирует ложное представление о реальном положении дел у всех сторон.

Николай Волков10 июля 2018, 18:39

Да, и шансов на улучшение ситуации нет вообще. Просто улучшаться то не чему, меняются времена, страны, поколения, а претензии у сторон сделки друг к другу не меняются. Своя рубаха ближе к телу, Вас же не очень интересует почему продавец хочет именно столько денег за свою убитую квартиру в пятиэтажке с плохой транспортной доступностью, так же как и продавца не очень интересует почему Вы хотите за свои деньги купить квартиру в современном доме с отличным ремонтом да еще и доступ ко всем видам транспорта, это здоровый эгоизм.

Борис Д10 июля 2018, 20:33

>>> То есть, по версии риэлторов, продавцы должны продавать дешевле, а покупатели покупать дороже...

Светлана 5, именно в такой борьбе противоположностей и рождается (мучительно) правильная цена (и она может сильно отличаться от той, что у вас в воображении). Это и есть нормальные рыночные отношения.

не риэлтор10 июля 2018, 20:35

светлана5, про выбор покупателя вы написали. а какой, по вашему мнению, есть выбор у продавца?

Александр10 июля 2018, 20:48

У продавца шикарный выбор - например,выставить в феврале на продажу, лямов так за 12 , свою среднюю квартиру без изысков, панельку - и риэлтора изводить, не давая цену понижать ни на 100 тр.Ждет боХатого дурака.Ни себе, ни людям.Потому что ему очень хочется 2 квартиры купить, и все тут.

ID: 1576833411 июля 2018, 12:23

Неадекватов очень много, поэтому они ничего и продать не могут. Снизить цену на 50 -100 000 не хотят, документов нет, перепланировки незаконные - на что люди надеются, я не знаю!

ID: 1284988411 июля 2018, 15:38

"а какой, по вашему мнению, есть выбор у продавца"

У продавца выбор примерно такой же:
1. Если надо продать и всё тут, то цену надо снижать до той по которой продаётся, то есть поступают реальные предложения. Конечно не все предложения будут адекватными, но что-то реальное обязательно будет, и быстро (1-2 недели, я думаю).
2. Если не горит и можно подождать (хоть год, хоть два), то ставим цену мечты (продавца) и с энтузиазмом ждём чуда. Когда приходит понимание, что чудес не бывает, продолжаем ждать без энтузиазма, но цену не снижаем, просто потому, что "не горит".

Лично я именно эти два варианта и наблюдаю на рынке. Причём вариант номер 1 - это махонькая доля всего рынка. В основном наличествует вариант номер 2.

ID: 1284988411 июля 2018, 15:54

"Светлана 5, именно в такой борьбе противоположностей и рождается (мучительно) правильная цена (и она может сильно отличаться от той, что у вас в воображении). Это и есть нормальные рыночные отношения."

Бориc, это не рыночные отношения, а полнейшее отсутствие таковых. Рынок - это когда сделка в любом случае происходит (обе стороны идут на компромис, который устраивает всех). На сегодняшнем рынке в Москве подавляющее большинство участников на компромисы идти не хотят.

Приведу пример. Квартира предлагается за 7 млн. рублей. Продавец сразу получает несколько предложений около 6 млн и конечно отказывает. Заметим, что 6 миллионов - это хорошая цена и вполне в рынке, но наверное по самой нижней планке для данного района. Учитывая состояние дома, подъезда и другие факторы, я предлагаю 6.5 млн. рублей. Продавец стоит на своём - 7 млн. После нескольких попыток договориться, с трудом решает снизить цену аж на 50 (!!!!!) тысяч. На этом всё останавливается. Квартира до сих пор продаётся. И это не единственный пример из моего личного опыта.

Так вот я и повторяю: это не рыночные отношение, а хаос.

Борис Д11 июля 2018, 16:16

>>> Заметим, что 6 миллионов - это хорошая цена и вполне в рынке,

Светлана 5, если вы так и не смогли купить аналог за 6 миллионов, значит 6 миллионов - это не рыночная цена.

>>> я предлагаю 6.5 млн. рублей. Продавец стоит на своём - 7 миллионов

Если вы и по 6.5 миллиона не смогли найти и купить аналог, то и 6.5 миллиона - не рыночная цена.

ID: 1284988411 июля 2018, 16:21

Умнейший Вы человек, Борис. Всё правильно рассудили и поняли. А я просто так здесь воздух сотрясаю. Что с меня взять?

ID: 1284988411 июля 2018, 17:23

А давайте уже раз и навсегда разберёмся что такое рыночноя цена?

В случае продажи, у риэлторов есть вполне здравый подход. Если я правильно понимаю, то квартира должна продаваться за 2-3 недели. Месяц или больше - это застой и что-то не так (это я на данном форуме узнала из сообщений). Так вот, подход такой:
1. Начинаем с любой заоблачной цены. Если нет даже просмотров, снижаем по 100 тыс в неделю.
2. Когда просмотры появились, ждём предложений купить. Если таковых нет - продолжаем снижать по 100 тыс неделю.
3. На очередном этапе получаем предложение и продаём.

Понятно, что могут быть вариации, но идея примерно в этом. Так вот, я абсолютно не вижу квартир, продающихся по данной методике. Все как одна или стоят на одной и той-же цене или прыгают на 50-100 тыс вверх-вниз, с интервалом в неделю-две. Почему не применяется данная метода? Думаю, что продавцы не согласны снижать вообще ни на сколько, по крайней мере в объявлении.

Ну а как теперь определить рыночную цену покупателю? Я вижу только следующий подход:
1. Запоминаем все имеющиеся квартиры конкретного типа в интересующем нас районе и следим за ними.
2. Как только квартира продаётся, записываем цену и время экспозиции и смотрим дальше.
3. Ждём сколько позволяет время (как минимум 2-3 месяца).
4. В результате, проданные квартиры усредняем по цене и вычитаем из этой суммы 5% (согласно общему мнению, цена сделки как правило ниже цены объявления на 5-8%, но мы будем консервативны и вычтем 5%). И тем самым получаем нашу рыночную цену. Кавртиры которые не продались за это время считаем не в рынке, то есть переоценёнными.

Как и в случае с продажей, могут быть нюансы (состояние, ремонт, юридические вопросы итд.), поэтому их конечно учитываем, но в целом данный метод является наиболее правильным. Именно применяя данный метод (это к Борису Д, если он читает) мы и узнаём, что рыночная цена некой квартиры 6 млн, а не 7, и именно поэтому делаем предложение от которого не следует отказываться (казалось бы), но продавец непробиваем.

С другой стороны, можно конечно забыть о любых методах и покупать то, что есть. То есть принимать цену продавца и не мучаться. Но много людей так делает? Скорее никто или сущие единицы.

Николай Волков11 июля 2018, 17:40

Светлана я думаю Вы сейчас описали не рыночную. а скорее равновесную цену она достаточно абстрактна. К равновесной цене на рынке недвижимости как наверно и на любом другом придти очень сложно, если вообще возможно.Плюс ко всему стоит учитывать, что в процесс купли\продажи недвижимости очень сильно вовлечены эмоции, а не рациональный подход, думаю с этим согласятся все, исходя из этого Борис достаточно точно описал определение рыночной цены.

не риэлтор11 июля 2018, 17:51

нет, светлана, вы не правы. по-первых, прочтите определение рыночной цены, хотя бы в той же википедии, и обратите внимание на сноски, например про совершенную конкуренцию. дальше, квартира должна продаваться за полтора-два месяца. если она уходит за 2 недели, то это означает только то что продавец продешевил (ну или ему по каким-то обстоятельствам нужно продать срочно, невзирая на цену). подход продавца у вас тоже неправильный. начинать надо не с заоблачной цены, а с приближенной к рыночной. если просмотров нет, то стратегии снижения существуют разные, но скидывать с частотой в неделю крайне глупо: во-первых, вы не учитываете потенциальных покупателей, которые не мониторят рынок каждый день. люди могут быть заняты на работе, уехать в командировку, отпуск, еще что-то. они, может, готовы были рассмотреть по выставленной цене, но вот затормозился процесс недели на две, а за это время хоп! и цена на 200 тысяч снизилась. "отлично!", думает такой покупатель (а вместе с ним и те, кто мониторит рынок постоянно), "значит у товарища загорелось, значит надо подождать еще 3-4 недельки, а лучше месяца полтора-два, за это время он на лям точно скинет!", и сидят ждут дальнейших скидок, не звоня и не приезжая. продавец в панике продолжает раз в неделю скидывать по 100 тысяч... понятно, да? поэтому вы и не видите квартир, продающихся по данной методике. они есть, конечно, но видимо не в вашем районе. потому что попадаются они редко, ибо методика это проигрышная и применима в тех случаях, когда людям срочно нужны деньги (не дай бог, тяжело заболел кто-то из родных или еще какая-то сложная жизненная ситуация). нормальный продавец никогда не будет показывать свой интерес скорее спихнуть объект под предлогом "кошмар! гипс снимают, клиент уезжает!", он будет торговаться уже непосредственно на просмотре. ваше предложение об определении рыночной цены, опять же, не верное, ибо это просто подсчет средней температуры по палате. простой пример: жулики продали квартиру сильно ниже рынка. вы это учли в своих расчетах, и средняя цена у вас упала. релевантен ли был этот случай? нет. второй вариант: некто выставил квартиру по завышенной цене, продажа у него не горит, он подождал пару месяцев и решил не продавать, а сдавать, например, и снял ее с экспозиции. по вашей методе получается что он ее продал, поэтому вы берете в расчет ту неадекватно завышенную цену, по которой она экспонировалась. релеватный пример? опять же, нет. именно поэтому каждый объект индивидуален. средняя цена (то, что вы некорректно называете "рыночной"), безусловно, существует. но определяется отнюдь не механически, а строится на массе нюансов, которые тупо свести в одну формулу не получится. конечно, многие это делают - на этом базируется онлайн-подсчет цены объекта на огромном количестве сайтов, в т.ч. и на циане. вот только правильность этих подсчетов гуляет в пределах двух-трех трамвайных остановочек. а на сегодняшнем рынке существует классическая проблема: цена снижается, только не настолько быстро как этого хочется покупателю, и не настолько медленно как этого хочется продавцу. поэтому обе стороны застыли в ожидании. возможно, ситуацию подтолкнет ближайший "черный лебедь" (чего не хотелось бы, конечно)...

Николай Волков11 июля 2018, 17:57

Не риэлтор - огромная личная просьба, если не затруднит разделяйте пожалуйста такие большие тексты абзацами, читать было интересно , но тяжеловато.

Борис Д11 июля 2018, 18:08

Светлана 5, вы слишком упрощаете.

Во-первых, как правильно отметил Николай Волков, вы пытаетесь найти равновесную/среднеарифметическую/среднемедианную/среднеквадратичную/etc) цену. Такая цена интересна для статистики, но не применима в лоб к конкретному объекту.

Во-вторых, существует множество сегментов как предпочтений покупателей, так и продаваемых объектов, причем веса каждого параметра индивидуальны для каждого конкретного покупателя (их можно усреднить для статисики, но к продавцу придет не среднеарифметический покупатель, а конкретный, со всеми своими индивидуальными заморочками). Например, кто-то избегает последних этажей, кто-то наоборот только их и ищет... Это плюс или минус? В конкретное время, в конкретной локации квартир с определенной привлекательной совокупностью свойств может оказаться очень мало (хотя формально их все можно считать типовыми), поэтому несколько завышенная цена будет оправданна. Да и вообще сбалансированное предложение найти сложно, а вам наверняка именно такое нужно: чтоб и документы в порядке были, и история чистая, и ремонт привлекательный, и этаж нормальный, и вид из окна красивый, и соседи интеллигентные, транспортная доступность хорошая и т.д и т.п. Вроде бы в каждом параметре нет ничего особенного, но... найти квартиру удовлетворяющую одновременно всем этим параметрам весьма не просто - их дефицит, а дефицит всегда был в цене. Я уж не говорю про море фейковых и экспериментальных объявлений, сбивающих с толку.

ID: 1284988411 июля 2018, 18:09

Я поняла только следующее из сказанного. Cогласно Николаю Волкову, нет никакой рыночной цены, есть одни эмоции. А согласно "не риэлтору" вообще ничего нет, есть только много букоф!

Давайте я вам ещё раз на пальцах расскажу, а вы мне конкретно скажите где я не права:

1. За три месяца, четыре однотипные квартиры продаются в конкретном районе в радиусе 300 метров по цене 5.8-6.3 миллиона. Время экспозиции каждой - меньше месяца.
2. Две такие-же квартиры там-же висят уже 3 месяца по цене 7 млн и 6.8 млн (одна с перепланировкой, снесена стена кухни). Снизить цену продавцы отказываются.

Какова рыночная цена? Без если-да-кабы, а назовите число, пожалуйста.

PS. Пытаюсь прочитать то, что написал "не риэлтор". Сразу вижу следующее:

"...квартира должна продаваться за полтора-два месяца. если она уходит за 2 недели, то это означает только то что продавец продешевил ."

Ну не знаю. Это Вам надо сказать своим братьям риэлторам. Это они говорят (здесь на форуме и не раз), что 2-3 недели - норма. Всё остальное - неликвид.

Николай Волков11 июля 2018, 18:16

Рыночной будет цена указанная в ДКП.
Я не утверждал, что нет рыночной просто она аморфна ( если данный термин здесь применим) и про одни эмоции я тоже не говорил. Я лишь говорил, что они сильно вовлечены, я лично видел на сделках слезы, слышал оскорбления и прочее.
Процент этих эмоций более точно смогут вывести те кто занимается жилой недвижимостью, но думаю он сильно выше 50%.

Николай Волков11 июля 2018, 18:21

Я когда-то в Питере продавал квартиру на набережной Мартынова, так вот аналогичные квартиры в этом комплексе рекламировались по 120 000 000р. Реальные покупатели больше 63 000 000 не предлагали.

ID: 1284988411 июля 2018, 18:32

"Рыночной будет цена указанная в ДКП."

Опять увиливаете от ответа. Цена в ДКП - это отдельно взятый случай. Рыночная цена - это статистическая величина, то есть учитывает множество значений.

Ну а уж про Питерское жильё я тихо промолчу. У нас есть приятель у которого дядя очень наш известный олигарх. Так дядя купил для своей родни целый подъезд в очень серьёзной новостройке на Садовом Кольце. Могу назвать цену всего подъезда, но нам-то как это помогает? Уж тут-то (и в Ваших Питерских хоромах) точно цена никакая не рыночночная, понятно же.

Борис Д11 июля 2018, 18:35

>>> 1. За три месяца, четыре однотипные квартиры продаются в конкретном районе в радиусе 300 метров по цене 5.8-6.3 миллиона
>>> Какова рыночная цена? Без если-да-кабы, а назовите число, пожалуйста.

Нет "однотипных" квартир. Ваших данных для рассчета недостаточно. Во-первых, нужно знать реальные (а не рекламные) цены продаж (хотя бы частичную выборку иметь), во-вторых, по каждому варианту нужно знать точные детальные РЕАЛЬНЫЕ характеристики (история квартиры, сотсав собственников, реальное состояние квартиры, реальное состояние дома, состав соседей, инфраструктура, окружение, управляющая компания и т.д. и т.п.). Только после этого можно построить математическую модель и достаточно точно спрогнозировать цену конкретного объекта. Ну, и конечно выборка должна состоять не из четырех квартир, а значительно больше. Да и в этом случае эта точная цена неприменима в лоб к конкретному объекту. Например, если мне сильно понравится вид из окна (а это субъективный фактор), то я готов значительно переплатить относительно схожих вариантов (без такого вида).

Николай Волков11 июля 2018, 18:50

Да нет смысла вообще дискутировать по поводу рыночной цены, проще обсудить адекватность цены сделки.

ID: 1284988411 июля 2018, 19:00

Ну опять старый новый год. Какая математическая модель? Вы о чём вообще? Вы хотите на меня впечатление произвести что-ли? К Вашему сведению, я закончила МФТИ (факультет ФРТК, если сомневаетесь), так что не надо мне пожалуйста про математические модели. Говорю Вам, абсолютно однотипные квартиры. Один и тот-же метраж и планировка. Все на средних этажах (не первый, не последний), все без какого-то особого ремонта, дома однотипные, дворы однотипные, состояние домов, подъездов и дворов - однотипное. До метро одинаковое расстояние. Всё одинаково, как под копирку. Неоткуда взяться разнице в миллион или даже в пол-миллиона.

Ох, ладно. Пора заканчивать. Всё равно без толку разговор. Кому надо, сделают выводы. Для себя я их сделала давно. Спасибо за беседу.

Николай Волков11 июля 2018, 19:02

Всего доброго!

Фёдор11 июля 2018, 19:24

Ко всем перечисленным реальным характеристикам надо добавить реальные характеристики реальных покупателей. Нужно знать сколько лиц ищут подобную недвижимость и какую цену они готовы заплатить. Если найдётся всего одно лицо готовое заплатить 2 млн. руб это и будет рыночная цена.

Александр11 июля 2018, 19:51

Ребята, не ссорьтесь.Рыночная цена - это то,что на рынке.А на рынке 2 дурака - продавец и покупатель.Покупка квартиры - дело эмоциональное, а не по математической модели.Продавали мы раз свою квартиру, люди зашли - заулыбались, ,,как у вас хорошо" .Сказали- ,. берем"через 5 минут. Мы очень удивились .До того -2 месяца ходили люди и не брали, то этаж высокий, то много квартир на площадке.Не наш был покупатель .А пришел и взял тот, кому все хорошо.И да- цену мы за 2 месяца подняли , а не опустили.Потому что на цену как раз никто не жаловался.И где тут логика ? Тут искусство продажи ! Им и мы , и атмосфера понравилась в квартире, так они потом говорили ! ( Риэлтор в показе не участвовал, кстати).

Борис Д11 июля 2018, 20:03

>>> Один и тот-же метраж и планировка. Все на средних этажах (не первый, не последний), все без какого-то особого ремонта, дома однотипные, дворы однотипные, состояние домов, подъездов и дворов - однотипное. До метро одинаковое расстояние. Всё одинаково, как под копирку. Неоткуда взяться разнице в миллион или даже в пол-миллиона.
---
Небольшой нюанс - одна квартира выходит окнами на оживленную улицу, вторая - во двор. Первую я не куплю даже на миллион дешевле. Вот и вся ваша однотипность. В одном случае собственник на учете в ПНД, в другом - нет. Вы наверняка сразу откажетесь от первого варианта в пользу второго, а я возможно наоборот посчитаю это за плюс. Для вас косметический ремонт - плюс, а для меня наоборот - минус. Усреднить всё без проблем можно, но это среднее не применимо к конкретному продавцу и покупателю.

Борис Д11 июля 2018, 20:05

>>> Потому что на цену как раз никто не жаловался.И где тут логика ? Тут искусство продажи !

Александр, возможно, у квартиры были некие плюсы, так сказать "на любителя", и надо было лишь подождать "любителя" этих плюсов.

не риэлтор11 июля 2018, 21:25

светлана, а у однотипных квартир документы тоже одинаковые? вы проверяли? например, свежее наследство подразумевает скидку не менее 15%. куча собственников с опекой и альтернативой тоже будут стоить ощутимо дешевле, чем один соб с первичными документами или железобетонным дкп. вы этот фактор, я так понимаю, не учитываете в расчетах? так же как и сопутствующие факторы - соседей, например. или площадку под окнами где бухает местная пьянь.
но дело даже не в этом. допустим (хотя в реальности такого не бывает) у них и абсолютно идентичные документы, и абсолютно идентичные остальные параметры. и если четыре квартиры продались за 6, а две не продаются за 7 и собы не хотят снижать цену, то тут самое время вспомнить старинный одесский анекдот, про диалог на привозе: "абрам, в чем дело?! почему у вас селедка стоит 7 рублей, когда у мойши в соседнем ряду она по 6?! - ой, я вас умоляю! пойдите к мойше и купите! - но мойша сегодня заболел и торговать не вышел... - вот когда я заболею, пойдете и зададите этот же вопрос мойше!"(с). так более доходчиво и меньше букаф? ))
если человек не хочет снижать цену с 7 и при этом не лезет в петлю, то вам приходится при определении вашей "рыночной" цены делать поправку и на это. потому что иначе возникает закономерный вопрос - а что ж вы не купили те, за 6? ах, не успели? ну так см. анекдот выше... если надо расшифровать, то расшифровываю: если бы вы и еще человек пять пришли к тем, кто выставлял за 6 - у них вполне зародилось бы сомнение, а не продешевили ли они? и цена была бы поднята

Александр12 июля 2018, 9:47

Да,рынок - это так интересно ! В мае мы хотели посмотреть 2-к.кв-ру в ЖК Марфино - 10800 тр.Висела она в продаже не 1-й месяц. Риэлтор захлебывалась от восторга, что ,, вот вчера кв-ру смотрело 5 человек, скидку и не просите," но проговорилась недовольно, что ,, смотрят и уходят молча, аж бесит".Мы и не пошли , от греха подальше, чтобы нам не попало.)) Через неделю они цену повысили на 200 тр. И еще через недели 2 - еще на 100 тр.Итого - 11100 тр.Наверное, чтобы вообще никто из торгующихся не ходил. Прошло 2 месяца - кв-ра висит в продаже.Продешевить боятся, или еще чего.Но- имеют право.Никакой логики, хозяин-барин.

ID: 1284988412 июля 2018, 14:16

"Итого - 11100 тр.Наверное, чтобы вообще никто из торгующихся не ходил. Прошло 2 месяца - кв-ра висит в продаже."

Да-да. Именно вот такой подход к продаже лично мы и наблюдаем в наших поисках квартиры. Есть у нас одна такая на примете. Смотрели мы её где-то в марте, чуть ли не первыми были на просмотре, даже ждали неделю, пока съедут жильцы и начнутся просмотры (она сдавалась). Так вот, цена тогда была 6.5 млн. В общем неплохая цена, но квартира была не просто убитая, а требовала капитального ремонта с вскрытием и полной замены полов и полной разборки всего до бетона.

В общем мы предложили 6.300, но ничего не ожидали, потому что квартиру всё-таки только что выставили. Ну ладно, решили подождём. Через 2 недели - ответ тот-же, торга нет. Через месяц - то-же самое. Квартира и сейчас висит. А две недели назад цену подняли до 6.700. Гениально! Ремонта как не было, так и нет, так что можно не фантазировать, что что-то изменилось.

И что касается рыночных цен. Ну послушайте, конечно каждая продажа индивидуальна и всякое может быть. Но всё-таки, должен быть ориентир. Я подхожу к определению рыночной цены очень просто. Я ставлю себя на место продавца и думаю за сколько я смогла бы продать эту квартиру в разумные сроки. Ну и понятно, я смотрю на реальные продажи, делаю поправки и прихожу к хоть какому-то обоснованному выводу. Понимаете? Я думаю как продавец, который хочет продать, в этом суть.

А уважаемые коментаторы здесь нам говорят, что нет никакой рыночной цены или она по крайней мере "аморфна". То есть по сути они предлагают нам, покупателям, принимать цену продавца или торговаться до "слёз и оскорблений", как тут уже говорилось. Но я то три месяца изучала рынок с точки зрения продавца и знаю, что за данную цену квартира не продаётся (при прочих равных условиях). Я это знаю точно. Зачем же я буду покупать по этой цене?

И смотрите, я провела анализ рынка (повторю ещё раз: с точки зрения продавца - это очень важно с психологической точки зрения), а данный конкретный продавец что сделал? Да ничего. Просто придумал цену и стоит на ней по только ему понятной причине. И так делают почти все. Просто те, кто поумнее, рано или поздно понимают, что что-то не так и цену всё-таки исправляют, но таких мало. Вот я и говорю, это не рынок, а хаос.

Удачи всем.

Николай Волков12 июля 2018, 14:20

Светлана Вы сегодня набрались сил и решили снова в атаку? Вчера признали бесполезность данной дискуссии и комментаторов не согласных с Вами. Ну допустим убедили Вы в сех в том , что это не рынок , а хаос помогло это Вам купить квартиру.?

Борис Д12 июля 2018, 14:28

>>> Ну и понятно, я смотрю на реальные продажи

У вас нет информации о реальных продажах, есть лишь предположения.

>>> А уважаемые коментаторы здесь нам говорят, что нет никакой рыночной цены

У вас происходит подмена понятий: вы пытаетесь вычислить (причем очень приблизительно) усредненную рыночную цену (это правильно) и отождествляете ее с рыночной ценой конкретного объекта (здесь ошибка). Причем у вас нет полной информации об объектах.

Вы как то слишком смело опираетесь на придуманные вами методики. В рамках вашей методики возможно ваши выводы абсолютно корректны, но вам не приходил в голову вопрос, что может быть с методикой что-то не так? может быть она не точна?

Алексей Фролов12 июля 2018, 15:02

Борис, Светлана же сказала, что она заканчивала математический ВУЗ. Ее так учили (и видимо хорошо) Нормальный подход для технаря.
Светлана, а вы спорите с практиками, заточенными на продажи. У них может у каждого своя теория, но рабочая (конкретно для него). У кого не работает тот или уже из профессии ушел или от голода умер

ID: 1284988412 июля 2018, 15:14

Братья/сёстры покупатели, не слушайте никого. Мотивация риэлторов, когда они комментируют на форуме, понятна. В их интересах убедить нас, покупателей, в том, что надо покупать что предлагают, по цене по которой предлагают и не лезть в рассуждения о рыночной цене и здравом смысле.

Интересно, что когда вопросы задают продавцы, то риэлторы занимают абсолютно противоположную позицию. Они убеждают продавцов в том, что их цена слишком высока и (о, чудо!) откуда-то сразу знают рыночную цену на ту или иную квартиру. Причём абсолютно и точно. И ещё признают, что есть продавцы которые "продают", а есть которые "играют в продавание". Понимаете? Ну абсолютная противоположность того, что они говорят в этой ветке. Почитайте форум и всё поймёте :)

Так что я всё правильно говорю. Стойте на своём и продолжайте поиски. Как я сказала в самом-самом начале, вариантов у нас только два:

- Искать того самого продавца, который руководствуется здравым смыслом и которому надо реально продать свою квартиру. Минусы данного метода: действовать надо будет быстро и выбор будет невелик.
- Осознанно переплачивать за конкретную квартиру, успокаиваясь тем, что покупаете именно то, что хочется и без лишней нервотрёпки.

Лично мне подходит и тот и другой метод. Какой первым выстрелит, тот и будет. Правда мы ищем неспешно (до конца года, а может и в следующий год уйдём), поэтому и выбираем очень тщательно.

Борис Д12 июля 2018, 15:21

Светлана 5, просто напросто примените свою методику к себе: в течение нескольких недель повышайте цену, которую вы готовы заплатить, до тех пор пока не начнут попадаться РЕАЛЬНЫЕ варианты. Всё. Или вы считаете свою методику некорректной? Любая теория подтверждается/опровергается практикой. Так что всё просто, не надо усложнять.

не риэлтор12 июля 2018, 15:36

Светлана 5 сегодня в 15:14 00 Братья/сёстры покупатели
"...к вам обращаюсь я, друзья мои!"(с) ))) если вы внимательно посмотрите на то, что вы "сказали в самом начале" (по крайней мере, в версии в этом посте), то увидите, что оно ничем не отличается от того, что вам все хором говорили в этой ветке )))

ID: 1284988412 июля 2018, 15:36

Борис Д, браво! Продолжаете ставить в тупик своим интеллектом. Вы на самом деле так или притворяетесь?

ID: 1284988412 июля 2018, 15:48

Как поставить себя на место продавца.

Попробуйте продать квартиру виртуально. Придумайте её себе, найдите несколько соответствующих вариантов на рынке и проследите историю их продажи. Для чистоты эксперимента посмотрите эти квартиры и выясните нет ли подводных камней. Полезно и прозондировать ситуацию о возможности торга. Играйте роль реального покупателя. Сомнительные квартиры уберите из списка.

Итак, у вас есть несколько квартир, которые вы смотрели и знаете что они из себя представляют. Теперь представьте, что вы и есть продавец этих квартир. Ваша мотивация - продать как можно дороже, поэтому чем дороже квартира, тем вам интереснее. 2-3 месяца и вы точно будете знать верхний порог цен. Именно это нам наиболее интересно. По нижней планке всё зависит от срочности продажи, состояния квартиры и прочих условий, поправку на которые легко сделать несложной экстраполяцией.

Как видите, всё очень просто.

Борис Д12 июля 2018, 15:50

Светлана 5, да всё лежит на поверхности :) Ну, понравилась вам сильно некая конкретная квартира, а собственник упертый оказался (возможно реально тупит), вот вы и сетуете эмоционально по этому поводу, несколько по детски даже. Да, пусть в этом варианте цена не рыночная... Так вот в том и проблема ваша, что вам понравился именно этот конкретный вариант, а не куча прочих "типовых/аналогичных", ушедших по низкой среднерыночной цене.

Алексей Фролов12 июля 2018, 22:47

Светлана, наверное повторюсь. Вы можете придумывать и обосновывать любые схемы. Это будет теория. На форуме пишут практики и пытаются донести до вас простую вещь. Все индивидуально. Рынок недвижимости это рынок а не магазин где вам обязательно должны продать. (см ст 421 ГК РФ). Поведение продавцов и покупателей почти никогда не диктуется логикой. Решения принимаются эмоционально и сносят нафиг все просчитанные схемы. Часто риэлтор работает на интуиции. Внешне типовые ситуации разруливаются принципиально по разному в зависимости от многих переменных. Подозреваю что я вас не смогу ни в чем убедить. Просто проведите хотя бы 10 сделок и сами все поймете.

Николай Волков12 июля 2018, 22:53

Алексей я уже писал про эмоции, но Светлана активно включая свои эмоции не понимает , что другие ведут себя точно так же.

ID: 1576833413 июля 2018, 11:39

Я согласна со Светланой. Действительно, мониторя каждый день данный сайт и ходя на просмотры, я вижу, что в Химках у нужных мне местах квартиры по нормальной цене и соответствующим качеством продаются агентами от 5 до 10 дней максимум. Не продаются объекты с кривыми документами, перепланировками и по очень завышенной цене. Даже завышенные цены на 200 000 руб. продаются. Остается только "ловить" свою квартиру, вот и все. Цены покупатель может выставлять какие хочет, другое дело, что дураков мало и шансов на продажу очень мало. я сама недавно квартиру продала со 2 покупателя, нам срочно нужно было, и мы снизили цены от рыночной цены на 300 000 руб. По рыночной (ее так оценщик банка и оценил в итоге ВТБ) ее продать 2 месяца не могли, не было просмотров реальных даже.

Сейчас обсуждают
В Сбербанке выросли ставки по ипотекеУспел...
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-
сегодня в 9:35
редакцияeditorial@cian.ru