Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыЗагородная недвижимость

Продажа участка с неоформленным домом

Вся Россия 1 417 15

Добрый день.

Уже задавал здесь вопрос: "В 2018 году был приобретен участок сельхоз назначения и в последствии построен дом. Дом никаким образом не оформлен, администрацию о начале строительства не уведомлял. Подтверждающих документов о затратах на строительство, тоже нет.


Есть ли возможность снизить налогооблагаемую сумму с продажи земли, если зарегистрировать дом? Или возможно есть какие-то еще варианты по мимо ожидания пяти лет владения?"


Получил ответ: "Здравствуйте, если зарегистрировать дом, который является единственным жилым помещением в собственности у налогоплательщика, то налога по земельному участку не будет по минимальному сроку владения (три года в собственности уже или совсем скоро). Возникнет обязанность подачи налоговой декларации по полученному доходу от продажи дома, а минимизация налога напрямую будет зависеть от кадастровой стоимости объекта (если определена в том налоговом периоде, когда был продан дом), но любом случае, космического налога уверенно можно избежать. Возможно, что и вовсе не платить, если грамотно распределить стоимости продажи ЗУ с жилым домом, а в последствии применить стандартный имущественный вычет на миллион."


Далее обратился к налоговому инспектору: "Земельный участок не является жилым имуществом. Отдельно от дома его в понятии "единственное жильё" рассматривать нельзя.

На момент продажи жилой дом хоть и будет единственным жильём (при условии, что Вы его зарегистрируете) , но он будет Вам принадлежать менее 3х лет, в этой же плоскости и будут рассматривать земельный участок под домом. Не отдельно от дома!


Т.е. если бы Вы приобрели зу вместе с жд (или недостроем), то зу можно было бы рассмотреть как единственное жильё, а так при продаже имущества сейчас Вам придётся отразить доход и от продажи земли и от продажи жд ( при условии если Вы его зарегистрируете) "


Кому верить?))

Советы 15
Татьяна СкулкинаЛучший совет
19 мая 2022, 12:32

Иных законных способов, кроме применения имущественных вычетов (в том числе по расходам на приобретение), для оптимизации налога при продаже недвижимости, по владению которой не истек мин. предельный срок владения, не существует.
Когда "перешагнете" срок владения по ЗУ, также можно распределить суммы в ДКП за дом и участок, но обязательно с учетом 70% КС за дом.
А в целом, по поводу единственного жилья, Вас проконсультировали верно.

ID: 8477328419 мая 2022, 13:18

По поводу единственного жилья верно проконсультировал инспектор налоговой или агент недвижимости?

Татьяна Скулкина
19 мая 2022, 13:56

ст. 217.1 НК РФ пункт 3 подпункт 4, цитата: "При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения."

ID: 8477328419 мая 2022, 19:07

Если кому в будущем понадобится: Письмо ФНС от 04.08.2021 № СД-4-11/10992 (вместе с Письмом Минфина от 03.08.2021 № 03-04-07/62054)

Михаил Шатов19 мая 2022, 12:46

Добрый день!
Если Вы хотите продать этот объект - участок с недостроенным и незарегистрированным домом, то минимальный налог у Вас будет при продаже только одного участка. Начнете регистрировать - НЖД только увеличит налогооблагаемую базу.
Воспользуйтесь вычетом 1 млн руб на участок, либо расходами, связанными с приобретением этого земельного участка, либо ждите 5 лет с момента приобретения.

Даниил Пятецкий
19 мая 2022, 13:05

Добрый день.
Если Вы зарегистрируете жилой дом, он будет единственным, то минимальный предельный срок владения по участку будет три года. При этом срок владения по каждому объекту будет исчисляться отдельно, т.е. жилой дом будет в собственности менее минимального предельного срока владения и следовательно доход от его продажи можно уменьшить на стандартный вычет 1 м.р. или на расходы на строительство.

ID: 8477328419 мая 2022, 13:19

То есть инспектор налоговой не прав, что земля и дом отдельно рассматриваться не будет?

Арман Барекян
19 мая 2022, 13:37

"По поводу единственного жилья верно проконсультировал инспектор налоговой или агент недвижимости?"

Добрый день, нехорошо сплетничать за спиной того агента, шучу ))

Не знаю и не помню, когда это написано, кому и при каких обстоятельствах, но, то, что автором текста в кавычках, опубликованного Вами, являюсь я лично, в этом у меня нет никаких сомнений, ибо это мой почерк, мой стиль и мои обороты или у меня появился клон ))

Могу ещё раз подписаться под каждым своим словом, а значит налоговый инспектор не прав по части ЗУ, а по части дома прав и об этом я Вам сообщил не помню когда.

"Здравствуйте, если зарегистрировать дом, который является единственным жилым помещением в собственности у налогоплательщика, то налога по земельному участку не будет по минимальному сроку владения (три года в собственности уже или совсем скоро). Возникнет обязанность подачи налоговой декларации по полученному доходу от продажи дома, а минимизация налога напрямую будет зависеть от кадастровой стоимости объекта (если определена в том налоговом периоде, когда был продан дом), но любом случае, космического налога уверенно можно избежать. Возможно, что и вовсе не платить, если грамотно распределить стоимости продажи ЗУ с жилым домом, а в последствии применить стандартный имущественный вычет на миллион."

ID: 8477328419 мая 2022, 13:53

Все верно. Отвечали Вы))
И хотелось бы воспользоваться именно этой схемой. Но не хотелось бы в конце сделки узнать, что налоговая не рассмотрит земельный участок отдельно, как единственное жилье, с которого нет обязанности уплаты налога после 3х лет владения. И по итогу заплатить около 1 200 000 налогов. От того и опасения.
По этому, пытаюсь убедиться, что так можно сделать и есть подобная практика, у людей с опытом

ID: 8477328419 мая 2022, 13:54

Понимаю, что за дом уплатить налог придется в любом случае, в зависимости от его кадастровой стоимости

Арман Барекян
19 мая 2022, 13:58

Понимаю Ваши опасения, лучше перебдеть, чем недобдеть! И у Вас есть прекрасная возможность в этой ветке проверить мой ответ, думаю, что коллеги помогут в этом.
Да, кстати, на эту тему у меня есть официальный, персональный, адресованный мне ответ Минфина, о чём сообщил в своём блоге на всеобщее обозрение.

ID: 8477328419 мая 2022, 18:33

Получается мне нужно совершить сделку, после этого подать в установленные законом сроки сроки декларацию и ждать реакции ФНС? А потом уже по факту этой реакции разбираться?)

ID: 8477328419 мая 2022, 18:47

Если кому в будущем понадобится: Письмо ФНС от 04.08.2021 № СД-4-11/10992 (вместе с Письмом Минфина от 03.08.2021 № 03-04-07/62054)

Даниил Пятецкий
19 мая 2022, 14:32

Да, мы уже обсуждали такой вопрос и я тоже писал, и у меня тоже есть письмо от Минфина ;)
И мой комментарий основан на этом ответе.
Налоговая может все, что угодно. И совсем не факт, что ее позиция будет соответствовать тому, что говорит Минфин. В таком случае налогоплательщику придётся отстаивать свою позицию. И еще, большая часть писем Минфина носят информационно-разъяснительный характер, они персонифицированы и относятся к конкретной ситуации, их нельзя принимать как устоявшуюся практику. Для практического применения Минфин рассылает письма с пометкой, что они обязательны к исполнению для ФНС.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru