недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиПрофессионалам

Александр Щиголь: «В регионах не распространена практика сдавать квартиры под ключ»

7 435
Александр Щиголь: «В регионах не распространена практика сдавать квартиры под ключ»
Почему сложно сделать функциональной квартиру площадью 45–47 кв. м, почему региональные девелоперы предпочитают чистовую отделку отделке под ключ и когда можно будет дистанционно не только заключить сделку, но и провести приемку квартиры? Рассказывает Александр Щиголь, директор по операционному управлению компании «Брусника».

Краткое содержание интервью

Компания «Брусника» работает на Урале и в Сибири и планирует активнее выходить на столичный рынок.

— Мы сознательно соединяем в проектах разные типы квартир. В одном доме могут быть и пентхаусы стоимостью свыше 20 млн рублей, и доступные студии. За счет совмещения форматов мы получаем приемлемые экономические параметры всего проекта.

— Наши квартиры, как правило, больше типовых на 15–20%. В них достаточно места, чтобы разместить кухню-гостиную, спальни (детскую и взрослую), один или два санузла и террасу.

— Вместе со Сбербанком мы запустили на базе BIM проект по контролю за строительством. Эксперты банка могут через камеры отследить динамику стройки и оценить, насколько эффективно используются кредитные средства.

— Мы планируем разработать инструмент для онлайн-приемки квартир, чтобы покупатель из другого города мог провести осмотр и подписать все документы дистанционно. Наши постоянные клиенты к этому уже готовы.

— По нашей модели около 70% двора должно быть покрыто растениями: 30% отводится под кустарники, по 20% — под газоны и многолетние травы, остальное — под крупномерные деревья. Такая пропорция позволяет превратить двор в сад.

«Мы стараемся сократить количество неэффективно используемых пространств»

— Известно, что «Брусника» тщательно подходит к проектированию квартир. Как добиться того, чтобы квартира была максимально удобной при минимальном количестве квадратных метров?

— Минимальное количество квадратных метров в — не наше конкурентное преимущество. Наоборот, наши квартиры, как правило, на 15–20% больше типовой квартиры на рынке. В них достаточно места, чтобы разместить кухню-гостиную, спальни (детскую и взрослую), один или два санузла и по возможности террасу.

Если собрать все эти функции вместе, то мы выйдем на двухкомнатную квартиру площадью 65–70 кв. м. Убрав полезные функции из квартиры, пространство удастся оптимизировать до 45–47 м. Но оно точно уже не будет таким функциональным: чудес не бывает.

Микрорайон «Европейский берег» (Новосибирск)

Мы стараемся сократить количество неэффективно используемых пространств — буквально вычищаем планировочные решения, работаем с конструктивом здания. Увеличить эффективную площадь квартиры нам позволяют летние помещения — например, лоджии, которые можно превратить в рабочий кабинет, и террасы, подходящие для зоны летнего отдыха.

— В ваших проектах есть квартиры с террасами, пентхаусы, урбан-виллы, квартиры с отдельными входами. Как удается внедрять такие форматы в экономику массовой застройки?

— Мы сознательно соединяем в проектах разные типы квартир. В одном доме могут быть и пентхаусы стоимостью свыше 20 млн рублей, и доступные студии. За счет совмещения форматов мы получаем приемлемые экономические параметры всего проекта.

Квартал «Дунаевский» (Новосибирск)

В одном доме может быть представлено до 150 планировок. Первые этажи мы отдаем под двухуровневые квартиры с отдельным входом и террасами, где можно установить садовую мебель, обустроить обеденную зону и проводить время с семьей. На верхних располагаются пентхаусы с кухнями на крыше и панорамными окнами.

Квартиры с третьего по девятый этаж условно типовые. Условно, потому что они неодинаковые: в них мы предусматриваем мастер-спальни, гардеробные, ванные с окном, французские балконы и лоджии. Мы выделяем около 50 атрибутов, которые формируют рыночное позиционирование недвижимости и влияют на ценообразование. К моменту сдачи объектов у нас практически не остается непроданного жилья.

Район «Шишимская горка» (Екатеринбург)

Кроме того, мы полагаем, что жилое пространство не должно ограничиваться квартирой. Поэтому мы проектируем комфортные лобби. Мы устанавливаем в таких зонах мягкую мебель, предметы интерьера, организуем библиотеку. Отдельного внимания при разговоре о функциональности квартиры и жилого дома заслуживает пространство соседского центра.

— Что такое соседский центр?

— Это место, где люди, живущие в одном районе, могут обсуждать актуальные новости, учиться и работать, осваивать новые полезные навыки, пользоваться дополнительными сервисами (прачечной, библиотекой или детской игровой).

Среди наших жителей есть представители творческих профессий, эксперты в области психологии, педагогики, образования. У них появляется возможность для ведения практики в своем доме (квартале).

До 30% площади соседского центра занимает коворкинг, где удобно отстраниться от семейных хлопот и сосредоточиться на работе или самообразовании. Сегодня это одна из самых популярных услуг соседских центров. Ее главные потребители — программисты, финансисты, юристы и дизайнеры — те, кто преимущественно работает удаленно или на себя.

— Сколько стоит час работы в коворкинге?

— У нас нет тарифа, включающего только коворкинг. Мы продаем абонементы, которые дают доступ ко всем сервисам соседского центра. Для жителей наших домов в Московской области он стоит 2,5 тыс. рублей в месяц, в Тюмени — 1,5 тыс. рублей.

«Маржинальность региональных рынков — очень тонкая настройка»

— Сегодня многие девелоперы сдают квартиры под ключ. Вы предпочитаете чистовую отделку. Почему?

— Большое количество квартир с отделкой под ключ в предложении — особенность столичного рынка. В регионах такая практика не распространена. На мой взгляд, для этого существует две основные причины.

Жилой район «Северный квартал» (Екатеринбург)

Первая — на региональных рынках существует значительный дефицит квалифицированных кадров или подрядных организаций, способных выполнить отделку достойного качества. Вторая причина — высокая чувствительность экономики проекта к росту цен на отделочные материалы.

Мы все стали свидетелями событий, происходящих с себестоимостью в 2021 году. Маржинальность региональных рынков, в отличие от столичных, — очень тонкая настройка. Срыв сроков или качества исполнения отделочных работ, а также изменение расценок, способны привести к тому, что реализация проекта потеряет экономический смысл.

Тем не менее в порядке исключения мы реализуем проект (пилотный проект совместно с «Дом.РФ») с чистовой отделкой в Екатеринбурге в «Южных кварталах».

 Жилой район «Южные кварталы» (Екатеринбург)

— Вместе со Сбербанком «Брусника» запустила проект по контролю за строительством. Как он работает?

— Мы запустили этот пилот на базе BIM. Эксперты банка получили доступ в нашу систему управления и теперь видят то же, что руководители проектов. Они могут через камеры отследить динамику стройки, сравнить план с фактом, привязать каждый рубль к акту КС-2 (документу по учету выполненных строительных работ. — Прим. ред.) или конкретному BIM-элементу и таким образом оценить, насколько эффективно используются кредитные средства.

Такое решение повышает доверие к девелоперу. В дальнейшем оно, по нашему мнению, может конвертироваться в снижение процентной ставки проектного финансирования.

В пилотном проекте участвует четыре объекта в Тюмени, Сургуте, Новосибирске и Кургане. Если эксперимент окажется успешным, мы будем масштабировать практику на остальные стройки.

«Средний срок сделки составляет две недели с момента обращения»

— Пандемия послужила толчком для развития цифровизации. Насколько востребованы в ваших проектах онлайн-продажи? Как относятся к этому формату покупатели?

— В период строгих ограничений мы взаимодействовали с клиентами исключительно в онлайн-формате. В этом нам помогла цифровая платформа «Сделка.РФ», с которой мы сотрудничаем с 2019 года. Совместно мы создали личный кабинет клиента, в котором можно, заполнив одну анкету, получить одобрение от 20 банков. Сегодня с помощью этой системы выдается 38% ипотечных кредитов, открывается 94% эскроу-счетов, выпускается более 70% ЭЦП. Более 80% клиентов не приходится посещать МФЦ, чтобы зарегистрировать договор. Средний срок сделки сократился вдвое — он сейчас составляет две недели с момента обращения.

Также мы тестируем сервис онлайн-записи на выдачу ключей. В планах — разработать инструмент для онлайн-приемки квартир, чтобы покупатель из другого города мог провести осмотр и подписать все документы дистанционно. Наши постоянные клиенты к этому уже готовы.

«Детям младшего возраста интереснее возиться с щепой, песком и галькой, чем с искусственными элементами»

— Известно, что в ваших проектах 70% площади двора отдается под озеленение. Более того, вы подбираете растения так, чтобы у каждого сезона был свой цвет. Расскажите об этом.

— По нашей модели около 70% двора должно быть покрыто растениями. Как правило, 30% отводится под кустарники, 20% — под газоны и многолетние травы, остальное место занимают крупномерные деревья. Такая пропорция позволяет превратить двор в сад.

Пример — проекты в Екатеринбурге «Шишимская горка» и «Северный квартал». Здесь растут яблони, клены, ясени, гортензии и шалфей. В период цветения во дворе стоит необыкновенный аромат.

Район «Шишимская горка» (Екатеринбург)

Ландшафт зависит от времени суток и года. В условиях климатических ограничений мы делаем акцент на хвойные растения. Они задают тон двору зимой. Весной это делают черемухи, летом и осенью — астры и астильбы.

Известно, что «Брусника» проводила специальное исследование о реализации активностей на детских площадках. Что это за активности?

— Движение, игра, эксперимент, общение, сотрудничество (в том числе через конфликт), отдых, контакт с природой, риск — мы стараемся создать среду, где все эти сценарии можно реализовать.

Согласно исследованию, которое мы провели вместе с ландшафтными архитекторами из AFA Group, дети младшего возраста предпочитают движение: они выходят на площадки как на полосу препятствий. Им гораздо интереснее возиться с щепой, песком и галькой, чем с какими-то искусственными элементами, а натуральное озеленение им нравится больше, чем геопластика.

Особую ценность для них имеют предметы, которые не предназначены для игры. Видимо, они заставляют ребенка включать фантазию. Например, просто бревно может быть то космическим кораблем, то лошадкой, то волшебной метлой.

«На кровле дома мы запроектировали солнечные панели»

 Урбан-вилла в тюменском «Европейском квартале», проект компании «Брусника», — первое российское жилое здание, получившее сертификат BREEAM уровня excellent. Насколько сложно это было сделать?

— Урбан-вилла в «Европейском квартале» — наш пилотный проект в области устойчивого строительства. Он потребовал от нас проведения акустического и экологического исследования, энерго- и микроклиматического моделирования. Мы внесли существенные коррективы в привычную технологию строительства.

Так, сопротивление теплопередаче наружных стен было увеличено на 40%, а окон за счет шестикамерного профиля и стекол повышенной толщины — на 30%. К этому мы добавили приточно-вытяжную установку с рекуперацией тепла. Благодаря этому летом и зимой в квартирах сохраняется комфортная температура и жителям не требуется устанавливать кондиционер или включать батареи на максимальный режим.

На кровле дома мы запроектировали солнечные панели, которые будем использовать как дополнительный источник энергии.

«Европейский квартал» (Тюмень)

Урбан-вилла будет полностью автоматизирована. В местах общего пользования мы установим датчики движения для экономии электроэнергии. Все инженерные системы — противодымная и общеобменная вентиляция, водоснабжение, домофония, видеонаблюдение, тепловой пункт, управление лифтами — оцифрованы и выведены на единый диспетчерский пульт.

Наружные и межквартирные стены урбан-виллы обеспечивают звукоизоляцию до 60 дБ. Это на 8 дБ больше, чем заложено в свод правил «Защита от шума». Межкомнатные стены справляются с 43 дБ. То есть в спальне не будет слышно разговоров гостей на кухне.

 Как вам удалось добиться таких показателей по шумоизоляции? Большинство современных новостроек, увы, лишают своих жителей даже минимальной приватности: мы знаем все, что происходит у соседей по площадке, через три этажа, через два подъезда.

— Ключевую роль играют два фактора. Первый — материалы. Межквартирные стены мы возводим из полнотелого кирпича толщиной 250 мм, «пирог» межкомнатных перегородок состоит из двух слоев — керамзитоблока толщиной 90 мм каждый и 50-миллиметрового утеплителя. Второй фактор — отсутствие вертикальной разводки, которая тоже может быть источником шума.

— Будет ли и дальше развиваться тренд на внедрение зеленых технологий?

— Внедрение зеленых технологий и стремление сократить энергозатраты на протяжении всего жизненного цикла здания относятся к главным трендам современного девелопмента.

Сегодня в России почти 200 зданий претендует на получение сертификата BREEAM — это одна из наиболее авторитетных международных систем экологической оценки недвижимости. По итогам реализации этого проекта мы обсудим потенциал его масштабирования.

«Мы чувствуем ответственность за территорию, на которой работаем»

 «Брусника» несколько лет назад взялась за строительство доходных домов в регионах. Как правило, девелоперы избегают подобных проектов, считая их невыгодными. Почему формат доходного дома заинтересовал компанию?

— Мы понимаем, что рынок арендного жилья сегодня хаотичен и непрозрачен — чувствуем это, в том числе когда ищем квартиры для своих иногородних сотрудников. Ситуация должна меняться.

В партнерстве с «Дом.РФ» мы реализуем пилотный проект в Екатеринбурге. В нем будут квартиры с отделкой под ключ, уже с мебелью и бытовой техникой. Кроме того, мы обсуждаем детали сотрудничества по проекту в Тюмени. По итогу реализации этих проектов будем делать выводы о тиражировании формата.

— Недавно появилась информация о том, что «Брусника» купила памятник архитектуры «Дом Сапожникова» в Екатеринбурге. Ранее компания приобрела в этом же городе усадьбу фабриканта Злоказова и бывшую золотосплавочную лабораторию, а также один из старинных домов в Тюмени. Как компания намерена распорядиться историческими памятниками после реконструкции?

— Это новая для нас практика. Мы чувствуем ответственность за территорию, на которой работаем, и поэтому активно участвуем в диалоге с властью по вопросам сохранения культурного наследия.

Относительно реставрации памятников существуют разные мнения. Часть экспертов рассматривает их как вещь в себе, оставляя за скобками изменения, произошедшие в городской ткани и потребностях людей. Мы же считаем, что эти факторы обязательно нужно учитывать при разработке и реализации проекта. Иначе органично вписать исторический объект в современный контекст, дать ему вторую жизнь не удастся.

Извлечение коммерческой выгоды в этом случае для нас не самоцель. У компании нет задачи отреставрировать объект и в последующем получать рентный доход любой ценой. Мы хотим программировать среду таким образом, чтобы она соответствовала актуальным потребностям горожан.

— «Брусника» в партнерстве с Urban Institute проводит урбан-туры. Как они устроены, что входит в программу?

— В нашем понимании урбан-тур — это профессиональная экскурсия для очень подготовленной аудитории. В них принимают участие и девелоперы, и архитекторы, и представители муниципальных органов власти, и урбанисты. Есть случаи, когда в турах принимают участие разработчики компьютерных игр, которые хотят, чтобы их виртуальный мир был максимально приближен к реальному и черпают вдохновение в таких поездках.

Как правило, туры состоят из нескольких блоков: экскурсия по нашим объектам, лекции и мастер-классы от профессионалов отрасли, совместные воркшопы на актуальные отраслевые проблематики. В этом году таких мы провели уже четыре, два из них — вместе с Urban Institute.

— У «Брусники» есть один проект в Московской области. Планируете ли вы активнее выходить на столичный рынок, рынок Подмосковья?

— В этом году мы регулярно инвестировали в пополнение земельного банка Московской области и Москвы. Благодаря этому в перспективе ближайших двух лет мы планируем начать реализацию новых проектов. Подробности мы раскроем позднее.

— В каком из проектов «Брусники» вы хотели бы жить (или живете)?

— Планирую вскоре переехать в «Кандинский». Это наш проект в центре Екатеринбурга, расположенный по соседству со штаб-квартирой «Русской медной компании», построенной по проекту бюро Нормана Фостера. Рядом — набережная, большая прогулочная зона, много исторических памятников. Мне нравится, что в течение пяти минут можно переместиться из современного города на два века назад, почувствовать атмосферу прошлого.

Жилой дом «Кандинский» (Екатеринбург)

— Как вы отдыхаете, чем любите заниматься в свободное время?

— Сегодня мое главное увлечение — воспитание дочери. Скоро ей исполнится два года. Все свободное время стараюсь проводить с ней.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru