недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/статьи

Дарственная или завещание?

9 304 8
Дарственная или завещание?
Как сказал классик – люди смертны, и что еще хуже, они смертны внезапно. Как распорядиться недвижимостью и быть уверенным, что твое волеизъявление не будет оспорено?

Согласно нашему законодательству, есть два способа безвозмездной передачи имущества от собственника: завещание и дарственная. Оба способа имеют ряд своих недостатков, которые мы и рассмотрим в рамках данной статьи.

Плюсы и минусы завещания

– Завещание – это составленный при жизни собственником письменный акт, заверенный нотариусом, в котором описывается, кто станет новым собственником после смерти текущего, – рассказывает Глеб Подъяблонский, руководитель отдела недвижимости юридической компании URVISTA. – На основании данного документа лица, указанные в завещании, должны не позже чем через полгода после смерти собственника вступить во владение отошедшим им по завещанию имуществом.

Однако следует учесть, что согласно ст. 1149 ГК РФ, собственник при составлении завещания ограничен обязательством о выделении обязательной доли в имуществе в отношении следующих групп граждан:

  • несовершеннолетние дети наследодателя;
  • нетрудоспособные иждивенцы наследодателя;
  • нетрудоспособные родители;
  • нетрудоспособный супруг;
  • нетрудоспособные дети наследодателя.

Если среди родственников собственника имеется кто-то, подпадающий под данные определения, то следует учитывать, что завещание может быть оспорено ими, и наследник не сможет получить унаследованное имущество полностью. Также на практике следует учитывать, что суды довольно часто идут навстречу ближайшим родственникам и выделяют им доли в праве, даже если те не являются нетрудоспособными.

Еще одним недостатком завещания является то, что после смерти завещание может быть оспорено остальными родственниками на основании того, что завещатель на момент составления завещания был невменяем, нередки случаи свидетельских показаний и документов, неожиданно появившихся непонятно откуда, о том, что завещавший себя не осознавал или и вовсе был невменяем. Доказать обратное порой становится проблематично, поскольку сам завещавший уже умер и, если наследник не готовился к подобному развитию событий, а его конкуренты подготовлены, доказать свою правоту подчас бывает затруднительно.

С другой стороны, даже если наследник не является ближайшим родственником, согласно ФЗ от 01.07.2005 № 78-ФЗ, он не оплачивает налог за унаследованное имущество, если только не соберется его продать в течение трех лет с даты вступления в наследство. В случае продажи до истечения трехлетнего срока наследник выплачивает 13%-ный налог.

Оформление дарственной

Дарственная на имущество имеет ряд существенных преимуществ перед завещанием.

Поскольку дарение происходит при жизни дарителя и одаряемого, то оспорить факт добровольности, а также вменяемости дарителя намного труднее. Также нет нужды выделять обязательную долю.

Дарение позволяет вам определить, что в случае смерти одаряемого имущество вернется к вам или лицу, которого вы назначите своим правопреемником.

– Получение квартиры в дар ведет к возникновению обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ), – поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Для граждан РФ и иностранцев-резидентов его ставка равна 13%, для иностранцев и граждан РФ нерезидентов – 30%. При этом ряд одариваемых освобождается от уплаты налога. Это близкие родственники, перечень которых определен Семейным кодексом, а также работники консульств и члены их семей (что зафиксировано Венской конвенцией). Однако не все родственники считаются близкими. Например, племянники, дяди/тети и двоюродные братья/сестры не считаются таковыми, а следовательно, они обязаны уплачивать НДФЛ с объекта дарения. Если близкий родственник продаст подаренную ему квартиру до истечения трехлетнего периода владения, он должен будет заплатить 13%-ный НДФЛ с продажи имущества, бывшего в собственности менее трех лет.

Новый собственник квартиры обязан подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ. Срок ее подачи – до 30 апреля года, следующего за годом заключения договора дарения. Вместе с ней собственник предоставляет в ИФНС следующие документы:

•        копию паспорта;

•        копию договора дарения и акта приема-передачи (при его наличии);

•        выписку из ЕГРН по квартире;

•        справку БТИ о стоимости жилья.

Налоговые органы рассчитывают сумму НДФЛ и присылают уведомление о расчете и квитанцию на оплату, в которой указан срок платежа. Перечислить средства можно в отделении любого банка.

– Таким образом, если вы твердо уверены, что ваша воля не будет оспорена после смерти ближайшими родственниками (например, ввиду их отсутствия), – продолжает Глеб Подъяблонский, – а вы хотите передать квартиру не своему ближайшему родственнику, то завещание будет наилучшим выбором для передачи имущества.

В том же случае, если вы хотите передать квартиру ближайшим родственникам, и у вас есть определенные сомнения, что ваша воля может быть оспорена, лучшим выбором для вас будет договор дарения. Это при условии, что вы уверены в том, что одаренный вами не ущемит ваши права, если вы планируете дальше проживать в подаренном имуществе, но и в таком случае можно сделать оговорку в тексте дарственной, указывающую, что даритель сохраняет право пожизненного проживания в даримом имуществе.

Комментарии 8
Наталия Чайкун13 сентября 2017, 13:42

"можно сделать оговорку в тексте дарственной, указывающую, что даритель сохраняет право пожизненного проживания в даримом имуществе".
Такую оговорку в договоре дарения объекта недвижимости сделать нельзя, так как это будет являться условием договора. А договор дарения - это безвозмездная сделка, а следовательно и безусловная.

Ответить
Sq13 сентября 2017, 13:54

Разве не пять лет теперь срок для продажи без уплаты налогов?

Ответить
Аноним13 сентября 2017, 14:17

Оговорку сделать можно. Никаких здесь проблем нет. Причем здесь безусловная сделка.
Обычное обременение квартиры - право проживания.
5 лет срок, но для близких родственников 3 года. Все верно указано.

Ответить
Marina Milaya13 сентября 2017, 20:11

Никаких условий в договоре дарения указывать нельзя, в том числе и условие проживание дарителя. Такое условие может быть расценено как встречное требование, что делает договор дарения ничтожным. К тому же законодательством РФ не предусмотрена гос. регистрация такого обременения права, как право пожизненного пользования жилым помещением. Право постоянного (бессрочного) пользования предусмотрено только для земельных участков (ст. 216 ГК РФ) и на другую недвижимость не распространяется.

Николай13 сентября 2017, 22:33

А рента?

Ответить
Аноним14 сентября 2017, 12:53

ВОт, что спорите то!
Риэлторы , наверное.
ЖК РФ Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении
7. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
Исходя из предписаний ст. 209, 218, 235 ГК РФ, при отчуждении имущества к новому собственнику переходят права владения, пользования, распоряжения этим имуществом в том правовом состоянии и с теми обременениями и ограничениями, которые имели место на момент перехода права собственности
Данное условие не противоречит природе договора дарения, поскольку в данном случае обязанность одаряемого обеспечить возможность для дарителя пожизненно проживать в квартире не является встречным обязательством по смыслу абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ. Принятие им на себя данного обязательства является условием передачи квартиры в дар, а не формой встречного предоставления (ст. 423 ГК РФ).

ПОэтому, подарив можно указать, что новый собственник на себя берет такие обязательства.

Ответить
Татьяна Литвинова21 сентября 2017, 21:14

"можно сделать оговорку в тексте дарственной, указывающую, что даритель сохраняет право пожизненного проживания в даримом имуществе".
Да, делали такой договор и не один раз. И всё зарегистрировано. Только обременение Росреестр при этом не ставит.

Ответить
Наталия Чайкун22 сентября 2017, 10:54

До 2007 года я составляла договоры дарения и указывала, что даритель сохраняет право пожизненного проживания. И всем было хорошо: и одаряемому - квартира уже на него оформлена, и дарителю - он знал, что его не выгонят из жилья. Но когда УФРС дали полномочия регистрировать договоры, регистратор отказала в регистрации такого договора. Сейчас Росреестр регистрирует только переход права, возможно, что сейчас снова в договоре дарения можно указать право пожизненного проживания дарителя.

Ответить

Читайте по теме

редакцияeditorial@cian.ru