Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Вторичная

Догонит ли «вторичка» рынок новостроек в следующем году? Итоги и прогнозы

18 632
Догонит ли «вторичка» рынок новостроек в следующем году? Итоги и прогнозы
Рынок готового жилья идет по стопам новостроек: кривая динамики цен полностью повторяется. Спрос — другое дело: чем больше покупают на первичном, тем меньше на вторичном, и наоборот. Каким был расклад в уходящем году и чего ждать от рынка вторичного жилья в 2022-м?

Нас ждет кратковременный баланс спроса и предложения?

Эксперты видят будущее рынка вторичного жилья в продолжении тенденций второй половины 2021 года. Так, руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов отмечает, что сейчас факторы ценообразования уравновешивают друг друга, и в ближайшие месяцы изменений ждать не стоит. Это значит, что цены на вторичном рынке продолжат медленно расти. Возможно, именно в 2022 году они сравняются с ценами на первичном рынке.

«Во-первых, спрос на новостройки в уходящем году в целом удовлетворен, поэтому в следующем году клиенты будут подходить к выбору более избирательно. Во-вторых, часть квартир, купленных в 2020–2021 году с инвестиционной целью, в 2022 году будет выставлена на продажу, так как собственники решат зафиксировать прибыль и окупить вложенные средства. Это обеспечит пополнение объема предложения новыми вариантами».

Анна Раджабова,директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум»

Вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева тоже считает, что цены на первичном и вторичном рынках в 2022 году сравняются. «Спрос сохранится — он довольно высокий. К тому же всегда есть региональные покупатели, которые приобретают жилье в крупных городах либо для своих детей, либо для дальнейшего переезда, либо для получения дохода. Так или иначе, но эта тенденция не изменится», — отмечает эксперт.

Но описанные тенденции могут захватить лишь начало 2022 года, говорит Татьяна Ахметдинова, директор департамента управления сетью федеральной компании «Этажи». Рост объема предложения в новостройках и дефицит на вторичном рынке способен привести к перетеканию спроса в сегмент строящегося жилья.

Собственники ощутят на себе снижение спроса и постепенно начнут увеличивать сумму торга при продаже своих объектов, уверена Татьяна Ахметдинова. «Поэтому уже сейчас, выбирая готовое жилье, можно подыскивать варианты на 4–5% больше той суммы, которую планировалось потратить на покупку, поскольку вероятность получить скидку от собственника в начале следующего года будет очень велика», — уточняет она.

Оправдаются ли прогнозы — проверим, а пока оглянемся на рынок «вторички» в 2021 году.

Готовое жилье дешевле новостроек

В уходящем году вторичный рынок продолжает отставать от первичного по стоимости квадратного метра. Еще пару лет назад, до пандемии, готовое жилье отчетливо лидировало за счет принципа «въезжай и живи», а ипотечные ставки были сопоставимы со ставками на покупку новостроек. Льготная ипотека перемешала карты: первичный рынок вырвался вперед и прочно удерживает позиции.

По данным Циан.Аналитики на осень 2021 года, средняя стоимость жилья на вторичном рынке ниже, чем на первичном, в 60% российских городов: в большинстве 500-тысячников и абсолютно во всех городах-миллионниках. Например, в Астрахани новостройки в 1,6 раза дороже готовых квартир, в Краснодаре, Томске и Архангельске — в 1,3 раза. Цены на жилье в новостройках обгоняют стоимость «вторички» в миллионниках почти на 15%: 105,4 против 91,2 тыс. рублей за 1 кв. м.

Для сравнения: год назад разница в стоимости «квадрата» по крупнейшим городам была минимальна — на уровне 4 тыс. рублей: 78,4 тыс. на вторичном рынке и 80,6 тыс. на первичном, рассказывает ведущий эксперт Циан.Аналитики Виктория Кирюхина. За прошедший год разрыв в цене увеличился на 10 тыс. рублей.

Спрос есть, предложения — мало

Если в первом полугодии 2021-го основной спрос был обращен на новостройки, то после отмены льготной ипотеки в ее первоначальном виде он нацелился на «вторичку». Высокий спрос на вторичном рынке объясняется и сокращением доступных лотов в новостройках, особенно в финальной стадии строительства.

В итоге это привело к дефициту предложения уже на вторичном рынке. К концу года объем предложения снизился на треть. Вымылись самые популярные и доступные лоты — однокомнатные квартиры в домах постройки 1960–1980 годов. 

Покупатели, которые хотели вложить средства и сразу начать получать доход, разбирали такие квартиры с инвестиционной целью — для сдачи в аренду.

Лидером по росту спроса оказался Новосибирск: количество просмотров объявлений на cian.ru по региону выросло в 4,4 раза. Небольшое снижение спроса эксперты Циан.Аналитики заметили лишь в нескольких городах (Казань, Воронеж). Максимальное снижение спроса отмечено в Нижнем Новгороде, но это все равно всего минус 10% от прошлогоднего.

Вполне ожидаемо, что именно Нижний Новгород стал лидером по приросту предложения — +15%. В большинстве городов оно по итогам года сильно сократилось, максимальные цифры — в Краснодаре (–65%), Ростове-на-Дону (–62%) и Омске (–55%).

Цены на «вторичку» растут

Из-за сокращения самого недорогого предложения выросла средняя стоимость «квадрата». По подсчетам федеральной компании «Этажи», за 12 месяцев она увеличилась в России на 21%. «При этом собственники менее охотно делают скидки при продаже своих объектов. Если в апреле 2020 года средний уровень торга был 5,6% от изначально заявленной цены предложения, то сейчас он опустился до 2,6%», — говорит эксперт.

цифры

Наибольший рост цен в 2021 году наблюдался в Краснодаре (+55,5%), Казани (+33,4%), Самаре (+29,7%) и Омске (+29,6%). В Краснодаре почти половина предложений на вторичном рынке — в недавно сданных ЖК, на которые сильнее оказывают влияние факторы, характерные для первичного рынка. В Казани, Омске и Самаре основной рост цены произошел в последние два месяца. Вероятно, здесь продавцы довольно резко отреагировали на увеличение спроса, выведя на рынок новое предложение по цене значительно выше, чем в предыдущие месяцы.

По данным Циан.Аналитики

Самые низкие темпы роста цен на вторичном рынке среди городов-миллионников показала Москва (12,5%). Аналитики Циан объясняют это слишком высоким уровнем цен: здесь и так очень дорогая недвижимость. Продавцы повышали цены осторожно, чтобы не терять потенциальных покупателей.

Если взять города с меньшей численностью населения, то минимальные цифры роста цен за год — в Ханты-Мансийске (6,2%) и Новом Уренгое (7,5%), рассказывают в компании «Этажи».


Тренды вторичного рынка в массовом сегменте актуальны и для рынка элитного жилья. Здесь цены на новостройки тоже выше, чем на «вторичку».

«Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости столицы показала динамичный рост, на конец сентября достигнув значения 1,21 млн рублей за 1 кв. м и обогнав показатель на вторичном рынке (1,12 млн). Ожидается, что на конец 2021 года этот разрыв усилится и разница в цене сегментов увеличится с 30 до 90–100 тыс. рублей за 1 кв. м».

Андрей Соловьев,региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank

Новая и старая «вторичка»

Тренд, который набирает силу на протяжении нескольких лет и становится всё более отчетливым, — разделение вторичного рынка на новую и старую «вторичку».

Старая, к которой относятся хрущевки, брежневки, дома, построенные в 1990-е и 2000-е, а также дореволюционный фонд без современного капремонта, будет терять позиции на рынке, считают эксперты. Устаревшие планировки и коммуникации, отсутствие парковок, колясочных и других привычных опций новостроек делает такое жилье неактуальным, несовременным, менее комфортным. Единственное, чем такие дома привлекают покупателей, — это локация, малоэтажность и, конечно, цена.

Особняком стоят дома сталинского периода, которые благодаря большим площадям, высоким потолкам и хорошей звукоизоляции превосходят новостройки. Но — только те, где был проведен капремонт хотя бы в последние три десятилетия.

Растет в цене темпами новостроек так называемая новая «вторичка» — дома, построенные в последние 10 лет. Не надо ждать окончания строительства, усадки дома, терпеть соседские ремонты. Можно сразу въехать и жить в современном жилье.

Для сравнения: цены на старую «вторичку» в Петербурге осенью 2021 года достигли 145,6 тыс. рублей за 1 кв. м, тогда как в новой — 187 тыс. рублей, рассказывают в компании «Петербургская недвижимость».

В перспективе старая «вторичка» будет пользоваться все меньшим спросом. Исключение составят хрущевки в городах, где реализуется программа реновации. По данным Циан.Аналитики, московские хрущевки пользуются спросом, а стоимость метра в них за последние пять лет выросла в полтора раза и составляет для Москвы около 300 тыс. рублей. Тогда как брежневки и дома 1980–1990 годов постройки недотягивают и до 250 тыс. рублей за 1 кв. м. Подобное соотношение будет характерно для всех городов, куда придет программа всероссийской реновации.

Комнаты вместо студий

Еще один тренд 2021 года — небывалый спрос на покупку комнат, которые являются аналогом студий на вторичном рынке: небольшая площадь, низкая цена, возможность при относительно небольшом бюджете поселиться в центре города или вложить средства для последующей сдачи в аренду.

По данным профильного агентства «Доли.ру», спрос на комнаты в Петербурге резко пошел вверх летом и с тех пор непрерывно растет. В ноябре 2021 года покупательский интерес к комнатам в городе оказался более чем в два раза (+106,46%) выше, чем в ноябре 2020-го, и более чем в три раза (+228,12%) выше, чем в ноябре допандемийного 2019 года. А ипотечные средства для покупки комнаты покупатели привлекают на 30% чаще, чем годом ранее.

Какие квартиры самые востребованные?

В 2021 году структура спроса в регионах практически не изменилась: незначительно выросла доля трехкомнатных квартир и снизилась доля однокомнатных, рассказывает Виктория Кирюхина.

В Москве и Санкт-Петербурге средние рассматриваемые площади на вторичном рынке больше, чем в региональных городах-миллионниках. На однокомнатное жилье приходится всего четверть спроса (26 против 31% в регионах), что объясняется большей платежеспособностью жителей столиц.

Однако именно в Москве и Петербурге за год отмечено снижение средней запрашиваемой площади, особенно это заметно для двухкомнатных квартир: если в 2020 году средняя рассматриваемая площадь была 61,2 кв. м, то в 2021-м — 58,6 кв. м. В столицах в 2021-м заметно снизился интерес к трехкомнатным квартирам: 34 против 39% в 2020 году.

Зато средний запрашиваемый бюджет побил все рекорды. По оценкам Циан.Аналитики, на однокомнатные квартиры в регионах он вырос на треть — с 2,6 до 3,5 млн рублей.

Интересно, что москвичи и петербуржцы платить больше, чем в прошлом году, были не готовы: при сохранении бюджета покупки они просто выбирали меньшую площадь.

Что касается высокого сегмента жилья, то в 2021 году продолжился рост интереса к лотам с качественной финишной отделкой, в которые можно переехать практически сразу после покупки, рассказывает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». Но эксперты замечают дефицит квартир с таким ремонтом и явный дисбаланс спроса и предложения.

«На рынке представлено немало квартир, отделка и оснащение которых были выполнены порядка 10 лет назад и не соответствуют запросам и ожиданиям покупателей. Поэтому, как только в продаже появлялся вариант с действительно интересным ремонтом из высококачественных материалов, новый владелец находился буквально за несколько дней», — резюмирует Анна Раджабова.

Переместится ли покупательский интерес со вторичного рынка на первичный? Узнаем уже в следующем году.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
Аноним
3 октября 2022
редакцияeditorial@cian.ru