Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ПрофессионаламКоммерческая

Елена Денисова: «Планам арендаторов получить качественный офис дешевле, чем до пандемии, не суждено сбыться»

7 399 2
Елена Денисова: «Планам арендаторов получить качественный офис дешевле, чем до пандемии, не суждено сбыться»
Многие ожидали, что на офисный рынок выйдет много квадратных метров: ведь компании сокращают площади и переводят сотрудников на удаленку. Почему этого не произошло? Офисы дорожают и будут дорожать? Рассказывает Елена Денисова, старший директор отдела офисных помещений CBRE.

Краткое содержание интервью

— Многие компании действительно сокращают офисные площади. Объем сокращения составляет в среднем от 10 до 30%, в отдельных случаях — до 50%.

— В то время как одни компании сокращали занимаемые площади, другие демонстрировали сильный рост и испытывали потребность в увеличении занимаемых площадей. Сегодня для крупных пользователей на офисном рынке ничего не осталось.

— Офисные площади, которые заявлены к вводу в 2022–2023 году, — это крохи. Сегодня для крупных арендаторов существует единственный способ получить офис — войти в сделку так называемой будущей вещи.

— Дефицит качественных офисов в Москве и отсутствие новых площадок для строительства позволит компаниям более внимательно и серьезно присмотреться и к бизнес-центрам, расположенным за МКАД.

— Цены на офисы начинают повышаться, в будущем году мы увидим их дальнейший рост. Среди арендаторов усилится конкуренция за качественные офисы.

«Сегодня спрос практически превышает предложение»

— Как изменился офисный рынок? Сократился ли запрашиваемый объем офисных площадей? Как часто компании переезжали в офисы меньшей площади?

— В первую волну пандемии многие компании были в эйфории: «удаленка работает отлично — можно оставить людей дома навсегда». Чуть позже пришло осознание того, что не всё так просто: расторгнуть договор аренды одномоментно нельзя, поэтому большинство компаний сохранило статус-кво до поры или начало тестировать спрос на субаренду.

Если оценивать нынешнюю ситуацию, то многие компании действительно сокращают площади. Объем сокращения офисных площадей составляет в среднем от 10 до 30%, в отдельных случаях — до 50%. В большинстве случаев компании сели за стол переговоров с собственником и продлили договор, отказавшись от части площадей.


Арендуйте подходящий для вашей компании офис в разделе «Коммерческая недвижимость» на Циан

Объем «отказных» площадей не повлек общего изменения вакансии. Многие ожидали, что тренд на сокращение площадей выбросит на рынок большое количество квадратных метров. Но этого не случилось. В то время как одни компании сокращали занимаемые площади, другие демонстрировали сильный рост и испытывали потребность в увеличении площадей. Для крупных пользователей на офисном рынке фактически ничего не осталось. Также выбора нет у тех, кто элементарно хочет получить новое современное здание в пределах Третьего кольца.

Сегодня рынок находится в состоянии, когда спрос практически превышает предложение.

— Можно ли сказать, что сегодня офисный рынок — это рынок собственника?

— Да, это так. К IV кварталу 2021 года мы наблюдаем устойчивый рост ставок.

«Офис должен создавать среду, в которой люди будут счастливы»

— Какие компании формируют основной спрос?

— Основная категория — компании, цель которых — улучшить качество арендуемых офисов, а также компании, которые развиваются и увеличивают число сотрудников. Здания устаревают, кроме того, есть естественное желание сменить обстановку. Офисные здания нового поколения существенно отличаются от типовых объектов, построенных на заре рынка 10–15 лет назад. В новом мире отличается и формат пребывания сотрудника в офисе. Лет 15 назад компания должна была предоставить сотруднику условно стол, стул и компьютер, и этого было достаточно.

Сегодня офис — это среда, в которой люди общаются, креативят, находят какие-то решения, создают новое и двигаются вперед. Пусть это звучит немного поэтично и пафосно, но офис должен создавать среду, в которой люди будут счастливы. Сегодня борьба за кадры очень зависит от того, где находится офис компании, какие услуги здание предлагает сотрудникам.

Основной спрос на офисы сегодня формируют компании IT-индустрии, банки (теперь скорее финтех), ритейлтех (маркетплейсы), которые являются частью мощных экосистем, компании государственного сектора.

— Изменились ли требования к инфраструктуре офисов? Если да, то каким образом?

— Когда-то компании уделяли внимание базовым техническим аспектам (кондиционированию, эффективности планировок и наличию бесперебойного электроснабжения) и элементарным составляющим инфраструктуры (столовая, кафе в здании). То есть тому, что для современного качественного здания не опция, а характеристика по умолчанию.

Сегодня всё большее значение для пользователей приобретает технологическая оснащенность как офисного пространства, так и самого бизнес-центра. Несмотря на пандемию, важность технологичных решений только усилилась. Конечно, на первый план вышли опции, которые способствуют созданию здоровой среды для сотрудников. Это решения по автоматизации процессов, бесконтактные технологии и элементы зеленого строительства.

Пользователи и до пандемии отмечали, что хотели бы видеть в бизнес-центрах больше инновационных решений — например, персональные настройки света и кондиционирования, использование мобильной навигации на территории бизнес-центра, проход в здание при помощи технологии распознавания лица вместо пластиковых карт и т. п.

Арендаторов беспокоит, какую добавленную стоимость офис способен создать компании как работодателю.

Сегодня технологии заменили собой физический офис, сотрудник может выполнять ежедневные рутинные задачи из любой точки. Офис должен мотивировать людей работать.

Постоянно меняющаяся внешняя среда стимулирует бизнес становиться все более гибким. Компании внедряют новые модели и форматы работы, предлагая сотрудникам возможность выбора места работы.

Компании продолжают тестировать формат удаленной работы, большинство внедряет гибридный формат работы, когда сотрудникам доступна опция работы из дома несколько дней в неделю. В гонке за талантами большой вес приобретает забота о здоровье сотрудников и их уровень счастья.

Происходит переоценка используемого пространства для индивидуальной и командной работы. Компании внедряют адаптивный подход к дизайну офиса, чтобы создать положительный опыт сотрудников, работающих в офисе и удаленно.

— То есть в современных офисах технологии выходят на первый план?

— Наши европейские коллеги регулярно проводят опросы компаний-арендаторов. В Европе еще до пандемии компании были готовы платить премию к ставке аренды за высококачественное и технологичное офисное здание.

Согласно исследованию, проведенному в начале 2021 года, большое значение для арендаторов в постпандемийном мире будут иметь качество воздуха внутри объекта, его соответствие стандартам экологичности и устойчивого развития, возможность краткосрочной аренды гибких офисных решений и конференц-залов, а также технологическая оснащенность.

Нужно честно признать, что в части технологичности офисов Россия стоит только на старте инновационного развития. Но некоторые проекты уже могут похвастаться внедрением высоких технологий в жизнь. Например, в проекте AFI2B будет установлена интеллектуальная система распознавания лиц, а сам объект будет оснащен датчиками движения. В проекте iCity предполагается использовать биометрический доступ и управление через мобильное приложение.

Бизнес-центр iCity

По мере развития инноваций и распространения 5G запрос на технологии от пользователей будет таким же стандартным, как наличие центрального кондиционирования.

«Офисный рынок был очень хорошо подготовлен предыдущими кризисами»

— Почему в Москве практически не осталось офисов для крупных арендаторов?

— Чтобы иметь офисные площади сегодня, их должны были начать строить минимум два года назад. Возвести современное офисное здание менее чем за 18 месяцев нереально. Как правило, на это уходит от 24 до 30 месяцев. А если учитывать оформление документов, получение разрешений и проектирование, то 36–48 месяцев (три–четыре года).

Есть мнение, что офисный девелопмент встал после 2014 года, на самом деле это случилось раньше — после кризиса 2008-го.

По сути кризисы 2008-го и 2014-го разные, но они оба эффективно подготовили рынок к пандемийной истории. Мы вошли в нее с достаточно низким уровнем вакансии, рублевыми договорами и прочим.

Одна из причин устойчивости офисного рынка в период пандемии именно в том, что он был очень хорошо подготовлен предыдущими кризисами. Поэтому в 2020 году коллапса не произошло. В 2021-м мы видим реализацию отложенного спроса, многие компании забирают последние оставшиеся площади. Сегодня крупнейшие экосистемы (Сбер, Оzon (АФК), «Яндекс»), которые получили дополнительный толчок к развитию, активно поглощают площади.

На фоне возрастающего спроса выбор качественных объектов для арендаторов остается ограниченным.

В запланированных к вводу до конца 2021-го бизнес-центрах доступно для аренды или покупки лишь 20% офисных площадей, в 2022 и 2023 годах — уже менее 70%. Это связано с тем, что сокращаются объемы спекулятивного строительства, то есть строящиеся крупные комплексы уже законтрактованы и не будут предлагаться на рынке для аренды или покупки.

Одним из вариантов для крупных пользователей является аренда или покупка офисных площадей в проектах built-to-suit (объекты, которые строятся под нужды конкретной компании).

— Какова сейчас ситуация с офисами, которые были когда-то построены за МКАД?

— Такие офисы всегда имели определенную проблему: люди не хотят за МКАД. И даже сегодня, когда активно развивается сетка метро, которая, кажется, добралась уже до самых глухих дач, наибольшая вакансия остается именно в «замкадных» бизнес-центрах.

Я бы напомнила, с каким предубеждением в свое время арендаторы относились к «Москва-Сити». Но когда люди понимают, что очень хорошо, когда есть качественная инфраструктура, в нескольких шагах — метро, восприятие объекта меняется. И сегодня в «Москва-Сити» уже практически нет свободных офисных площадей.

Чтобы арендаторы по достоинству оценили офисы, расположенные за МКАД, требуется некоторая, я бы сказала, ликвидация безграмотности. Был опыт, когда первые лица крупных компаний впервые попадали в офисные кластеры, расположенные за МКАД, и мы наблюдали, как восприятие таких объектов начинает меняться прямо на глазах.

Думаю, что дефицит качественных офисов в Москве и отсутствие новых площадок для строительства позволит компаниям более внимательно и серьезно присмотреться и к бизнес-центрам, расположенным за МКАД.

«В ближайшие два года практически не будет нового ввода офисов»

— Как пандемия повлияла на развитие гибких офисов? Почему они стали так популярны? Как этот сегмент будет развиваться в дальнейшем?

— Пандемия на многое раскрыла глаза, но интерес к гибким офисам возник намного раньше — когда выстрелила IT-индустрия. Сегодня на Западе офисное здание считается современным только с гибкими решениями, когда офисы можно арендовать как на короткий, так и на долгий срок, когда оператор предоставляет арендатору комплексное решение и IT-платформу.

Деловой центр AFI2B

Заезжая в гибкий офис, руководству компании нужно думать только о том, как организовать переезд сотрудников, — всё остальное сделает оператор. Готовое качественное решение с услугами, технологической базой, которую предоставляют гибкие офисы, дает совершенно иной пользовательский опыт. В России формат гибких офисов только начинает развиваться, но перспективы роста у этого направления огромные.

— Какие еще тренды существуют на офисном рынке?

— Сокращение доли свободных площадей. Сегодня для крупных арендаторов единственный способ получить офис — войти в сделку так называемой будущей вещи. Офисные площади, которые заявлены к вводу в 2022–2023 году, — это крохи. В ближайшие два года на офисном рынке практически не будет нового ввода.

Мы ощутили большой постпандемийный спрос на приобретение офисов в собственность. С начала пандемии офисы в iCity, например, прибавили в стоимости около 30%. Сегодня купить в новых качественных зданиях, допустим, этаж почти нереально.

Транзакционная активность будет ограничена объемом предложения. Это будет стимулировать арендаторов к сделкам по аренде и покупке еще строящихся или запланированных офисных помещений. Этой практики у нас довольно давно уже не было, за исключением редких случаев.

В последний раз период массового заключения сделок в отношении будущих объектов пришелся на 2005–2007 годы, когда рынок рос бешеными темпами. Тогда девелоперы вводили по 1,5–2 млн кв. м в год, сейчас таких объемов нет и не предвидится.

Спрос в будущем году мы прогнозируем на уровне 2 млн кв. м — при условии, что будут иметь место сделки в отношении будущей вещи.

— Значит, следует ожидать дальнейшего роста цен на офисы?

— Цены на офисы уже начинают повышаться, в будущем году мы увидим их дальнейший рост. Среди арендаторов будет усиливаться конкуренция за качественные офисы. Все уже знают о том, что произошло со стоимостью строительства. Девелопер не сможет реализовать качественный продукт, отвечающий запросам современных пользователей, если его ожидания по доходности не будут удовлетворены.

Многие арендаторы выходят на пандемийный рынок с желанием получить лучший офис за меньшую цену. Но выбор на офисном рынке, увы, сильно ограничен, а за лучшие офисы надо платить премию. Поэтому планам арендаторов получить качественный офис дешевле, чем до пандемии, не суждено сбыться.

Подписывайтесь на Циан CRE в Telegram

Комментарии 2
Сергей ТСТ17 ноября 2021, 0:16

В фоновую рекламу попали продажи на коммерческие объекты , пересмотрел ... страшно даже смотреть на эту картину , что жилье дороже коммерческих объектов в той же локации и за те же метры ...

Ответить
Огни Москвы17 ноября 2021, 18:37

Заказная лоббистская статья от горе-эксперта. Многие офисные центры в Москве закрыты от слов совсем и полностью.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru