недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Новостройки

Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски

30 662 11
Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски
Модель эскроу-счетов 1 июля этого года запустят в пилотном режиме в качестве альтернативы долевому строительству. Почему эксперты полагают, что риски покупателей-дольщиков только возрастут – в материале ЦИАН.

1. Банкротство банков, отзыв лицензии

В течение следующих 3-4 лет банки с помощью схемы эскроу-счетов смогут заместить 3-4 трлн рублей денег граждан, задействованных в строительной отрасли, заявлял ранее финансовый директор АИЖК Виктор Шлепов. Завидная сумма, не так ли?

Лев Гавриков, руководитель юридического отдела девелоперской компании «Тройка РЭД», считает очевидным, что при реализации эскроу-счетов выиграют, прежде всего, банки.

«На их счетах будут аккумулироваться средства, которые поступали напрямую от дольщиков к застройщикам по договорам долевого участия в строительстве. Общее отношение к такому нововведению характеризуется тем, что любое дополнительное звено между застройщиком и дольщиками, по сути, увеличивает риски последних», – полагает наш собеседник.

Материализоваться эти риски могут при банкротствах тех или иных банков или в случае отзыва у них лицензий на осуществление банковской деятельности. И если депозиты граждан в этих ситуациях защищены законом, то на счета эскроу данная защита пока не распространяется, и это требует неотложного законодательного регулирования.

Остается открытым вопрос, как россияне будут получать свои денежные средства в случае банкротства самого банка.

Марина КатянинаЮрист управления земельно-имущественных отношений Heads Consulting 

Юрист управления земельно-имущественных отношений Heads Consulting Марина Катянина обращает внимание на существенный рост издержек застройщиков. Учитывая, что на время строительства денежные средства будут заморожены, застройщик не сможет их использовать, и ему придется обходиться только кредитными средствами, неся расходы на уплату процентов. Если их не хватит, придется привлекать собственные финансы.

«Все эти издержки, в конечном счете, повлияют на стоимость объектов долевого строительства, которые в свою очередь лягут на конечного потребителя, т. е., обычного участника долевого строительства-покупателя», – считает Катянина. И остается открытым вопрос, как россияне будут получать свои денежные средства в случае банкротства самого банка.

2. Цены вырастут

Положение застройщиков при применении счетов эскроу однозначно ухудшится, считает Лев Гавриков. «В первую очередь, возникнут проблемы с обеспечением текущего финансирования строительства. Время и силы девелоперов будут потрачены на замещение денежного потока, прежде поступавшего от дольщиков, иными источниками, которых у застройщика остается не так много», – рассуждает юрист.

По его словам, наиболее вероятный вариант – получение кредита в банке, в котором открыты счета эскроу. В любом случае это приведет к удорожанию стоимости квадратного метра. Кроме того, обращение к банкам становится фактически единственным способом для застройщика финансировать строительство.

«Рост цен на недвижимость в среднем по рынку во втором полугодии 2018 более чем вероятен. И это главное, на что сейчас следует обратить внимание всем покупателям», – рекомендует управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин.

3. Нарушение сроков 

«Банкам при этом предоставлено право отказывать застройщику в осуществлении операций по счетам, а работающего правового механизма обжалования такого отказа пока нет. Таким образом, прогнозируется, что данные обстоятельства будут существенно дезорганизовывать процесс финансирования строительства, что, в конечном счете может привести на задержку ввода объектов в эксплуатацию», – считает Гавриков.

4. Серые схемы

По мнению юриста Марины Катяниной, застройщики будут вынуждены либо повышать цену для конечного потребителя и привлекать денежные средства по 214-ФЗ, либо опять использовать теневые схемы (предварительный договор, ЖСК) для понижения цены на объекты долевого строительства. «В итоге покупателю придется выбирать либо дорого, но с гарантиями по 214-ФЗ, либо дешево, но с очень большими рисками», – признает эксперт.

5. Стоимость кредитов не ограничена

Девелоперов настораживает, что стоимость фондирования у банков будет нулевая, а вот под какой процент деньги достанутся застройщикам – вопрос. 

 

Для мелких и средних застройщиков отказ от долевого финансирования может сыграть роковую роль

«Если уровень процентных ставок при кредитовании через эскроу-счета составит не более 5-7%, то такой механизм в меньшей степени скажется на объемах строительства, на стоимости денег для застройщиков, на инвестиционной стоимости проектов и – как следствие, на рыночной цене квадратного метра», – прогнозирует Анна Соколова, руководитель направления по стратегии и маркетингу ГК «Инград».

Директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин признает, что для мелких и средних застройщиков отказ от долевого финансирования может сыграть роковую роль, поскольку ограничения на использование денег дольщиков повлечет удорожание строительства, и, зачастую, невозможность привлечения альтернативного финансирования.

«Большим игрокам рынка недвижимости, к которым относится «Группа ЛСР», будет гораздо легче, они могут привлекать кредитные средства в банках на хороших условиях», - уверяет он.

6. Как проверить банк?

Как предупреждает юрист Катянина, до введения счетов эскроу необходимо было проверять только застройщика. Теперь же проверять придется еще банк – на предмет соответствия его требованиям, которые устанавливаются правительством к кредитным организациям. В целом, расслабляться не стоит.

Комментарии 11

Да уж, банкам правительство подсобило: они у дольщиков деньги возьмут без процентов, а застройщикам отдадут их под проценты!
Неслабый наварчик на ровном месте!!! Можно больше ничего не делать, только и заниматься передачей денег от дольщиков к застройщикам(:
И риск для граждан остаться без квартиры и без денег, в случае проблем с банком, очень велик, особенно в свете того, что ЦБ творит с банками последние 2 года.

Ответить
Ольга8 июля 2018, 19:54

Ирина, там все хитрее придумано, почитайте комментарий Ильи Миронова. Деньги дольщиков будут работать на банковских проектах, а застройщик будет получать деньги на строительство от банка, который в свою очередь получил их от государства и перепродал застройщику с процентом. Тут двойная, тройная и далее выгоды для банка. Клубок ещё тот. Банки за взятку будут получать разрешения работать с застройщиками. Назад этот откат они смогут получить за счёт ограничения списка фирм с которыми сможет работать застройщик, у которых конечно же завышенный ценник. Встречали конечно же ограничения от банков по аффилированным застройщикам и страховым фирмам при оформлении ипотеки? Здесь будет та же история. Далее, банки будут заинтересованы держать деньги дольщиков якобы "замороженными" на своих счетах, как можно дольше, чтобы их инвестиционные проекты с этих денег заработали и стали приносить прибыль. В связи с чем, банк будет чинить сложности и препятствия застройщику в реализации его проекта, в том числе завышенным ценником на работу с ограниченным числом фирм, не исключаю, что перекупщиков, однодневок и с сомнительным опытом работы. Возможно банку будет очень выгодно объявить застройщика банкротом спустя долгое время волокиты, арестовав все его счета и воспользовавшись готовой новостройкой. Один вопрос только и почти всегда возникает в последнее время в связи с повышенной законодательной деятельностью наших светоч... А они вообще кроме себя и банкиров кого-нибудь слышат в этом мире?

Анна14 февраля 2018, 21:28

Я пока никак не пойму. Мне, покупателю, какая выгода класть деньги на этот счет? По старому алгоритму за мои деньги застройщик строил мне жилье. А теперь они будут лежать на счету, пока не посторится дом. В чем выгода покупателя?

Ответить
Илья Миронов15 февраля 2018, 0:25

По сути нашей выгоды потребительской никакой нет.
Банку государство выделяет для застройщиков кредиты под 0-1%, банк их перепродаёт застройщику под 7-8%. А с наших денег банк начинает инвестировать в хайповые проекты. А у вас/нас как было вложено 2 млн. якобы на стадии застройки, так и останется до конца срока стройки. Мы еще за обслуживание банку наверное должны будем платить.

Александр15 февраля 2018, 19:45

как я понимаю - если застройщик не сможет вам сдать квартиру на условиях прописанных в договоре - вы получите свои деньги назад в полном объеме. Т.е. проблемы застройщика - это риски банка. Видимо за эти риски вы и платите размещая без процентов свои денюжки на эскрой-счете.

Петруччо24 февраля 2018, 2:53

К сожалению, эти "риски" - головная боль исключительно дольщика и заложены они в более высокой цене, которую он заплатит за то, что у конечного бенефициара банка появился очередной законный способ обогащения.

Ольга8 июля 2018, 20:54

Да, уж, Александр.. у банка тут рисков нет, ну ни на грамм. А вот у граждан и застройщиков, тонны груза. Какой может быть риск у банка, который просто хранит ваши денежки? - никакого, тем более просто так, забесплатно он их ни за какие ковриги хранить не будет, все заложит в цену проектной документации жилья. Какой у банка риск в том, что он взял деньги у государства почти за так и отдал застройщику под процент? В проектной документации себестоимость проекта указана, риски, инфляция, прибыль и обязательства прописаны И соответствующая сумма по проекту выделена.. Все должно идти по плану, а если вдруг сверх плана, не уложились, пожалуйте, кредитуйтесь уже из другого корыта с повышенным процентом. Ну вот вдруг не сходится у застройщика дебет с кредитом, материалы, услуги подорожали, на деньги попадает вместо прибыли. Хочет свое получить за то, что сделал уже, и дальше продолжать строить ему нет смысла, только в кредитную кабалу попадать. А ему - Проваливай отседова, оплатить тебе недострой по рыночной цене нам не с чего, деньги дольщиков трогать не могем, это разная бухгалтерия. И объявят застройщика банкротом и арестуют все счета и его самого, если вовремя не смоется. И вот он, сидит в тюрьме, а у него обязательства ещё перед компаниями не закрыты и проценты капают капают... Печальная картина.
А банк, тем временем, домик этот своей фирмочке на доделку отдаст и прибыль с продажи квартир разделит.. Ну вот как-то так мне представляется будущее этой реформы. А мораль сей сказки такова, банкир высоко сидит, далеко глядит и всегда в государстве в почете.
Какие риски у банка, если учитывая все вышесказанное, он при объявлении банкротства всегда санируется государством? А вы, а мы, когда-нибудь получали от государства больше ломаного гроша при банкротстве и бегстве банка, в котором лежали наши денежки? Нет. Большая любовь у нас между государством и банками, и плевать они на всех хотели.

ID: 705080421 февраля 2018, 22:13

Новые словечки придумали, чтоб "голову замутить" - эскроу? Перевод на русский надо-бы?
А то может это - эскорт-услуги?(при желании приобрести недвижимость).

Ответить
Елена Смирнова30 июня 2018, 0:44

Дефицита новостроек давно не наблюдается, поэтому граждане будут (если нужда в этом есть) покупать бетонометры только в полностью построенных и принятых в эксплуатацию домах. А денежки свои размещать под проценты (пусть не такие шоколадные, как раньше) в нескольких банках, разбив на суммы, подпадающие под страхование вкладов. Из числа покупателей как класс исчезнут "инвесторы", так что жировать застройщикам больше не придется.

Ответить
Елена8 июля 2018, 20:01

и что в том хорошего? жировать будут только банки, паразитировать и на застройщиках, и на дольщиках..

ID: 65919325 декабря 2018, 1:05

Совершенно согласна с вами. Какой смысл покупать что то не построенное, если выгоды нет по цене, проще хранить на своем депозите, чем отдавать банку в беспроцентное пользование и с рисками. Деньги имеют временную цену, 1000 руб сейчас не равна по покупательной способности 1000 руб 5 лет назад. Застройщику какой интерес продавать не построенное дешевле чем построенное, если он с этого ничего не имеет, то есть никак не может этими деньгами пользоваться, тоже нет резона выводить на ранней стадии, только для банка стараться, а смысл?) то есть новостройки станут продаваться максимально готовые , приближенные к сдаче и выгода по цене будет обусловлена тем, что выходит на рынок большой объем допустим и что бы его продать цена должна быть интересна. То есть взаимосвязь цены и готовности уйдет,, но останется взаимосвязь цены и объема оставшихся квартир в продаже у застройщика. Ещё есть вопрос сколько тогда дома будут обживаться, сейчас новостройки выкупленные на этапе строительства не так что бы быстро заселяют, пока люди на ремонт раскачаются... А что будет? Будут строить на кредитные и потом продавать. Но это же жутко покупать квартиру в новом доме, если он не распродан большей частью, так как вообще не понятно на сколько его заселение растянется, в то же время дом не распроданный к финалу стройки - большие издержки по содержанию для застройщика, налоги дополнительные, это будет стимулом не завышать цену. Вопросов больше чем ответов.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru