недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/статьи

Как взыскать неустойку с застройщика?

17 908 21
Как взыскать неустойку с застройщика?
Квартиру купили, а жить негде – в такой ситуации иногда оказываются люди, заключившие договор долевого участия с компанией-застройщиком. Фактически они заплатили строительной компании деньги, чаще всего, взятые в ипотеку, рассчитывая на то, что к определенному сроку получат готовую новенькую квартиру. Но практика показывает, что нарушение сроков строительства и ввода дома в эксплуатацию – распространенный «грех» строителей. Рассказываем, как возместить убытки и получить компенсацию за нарушение условий договора.

Квартиру купили, а жить негде – в такой ситуации иногда оказываются люди, заключившие договор долевого участия с компанией-застройщиком. Фактически они заплатили строительной компании деньги, чаще всего, взятые в ипотеку, рассчитывая на то, что к определенному сроку получат готовую новенькую квартиру. Но практика показывает, что нарушение сроков строительства и ввода дома в эксплуатацию – распространенный «грех» строителей. Рассказываем, как возместить убытки и получить компенсацию за нарушение условий договора.

Все права защищены

Всем известно, что покупать квартиру в недостроенном доме – это риск. Притупляет чувство страха более выгодная цена за квадратный метр по сравнению с готовым жильем. Возможно, это единственный шанс купить квартиру и быстрее расплатиться с ипотекой или вовсе обойтись без нее. И не так страшно, если застройщик – крупная компания с большим опытом работы. Правда, кризис, перед которым все равны, вносит свои коррективы в планы дольщиков. Как показывает практика, нестабильные экономические условия способны вывести из равновесия даже крупных застройщиков. В итоге бывает, что сроки по договору прошли, а дом не готов. Наверное, словами не передать, какая это катастрофа для покупателя. А если это семья с маленькими детьми, масштаб катастрофы увеличивается. Хорошо, если дом построен, осталось только получить квартиру. А если о завершении строительства и речи не идет?

Самый яркий пример обманутых дольщиков – нашумевшая в Москве в 2000-2005 годах история с домами на Бульваре Маршала Рокоссовского, где без денег и жилья остались более 800 семей, вложивших в строительство в общей сложности более 1,2 миллиарда рублей. Тогда людям пришлось долгое время доказывать наличие проблемы, ходить по инстанциям, писать множество заявлений в органы власти, устраивать пикеты. И только в 2009 году суд признал действия застройщика мошенническими, виновные получили срок, а правительство выделило потерпевшим квартиры. Те годы вообще были богатыми на выступления обманутых дольщиков, а прокуратура завела ряд уголовных дел против многих строительных компаний. Видимо, все это и стало предпосылкой к появлению федерального закона №214 о долевом строительстве многоквартирных домов, который был принят 30 декабря 2004 года. А в конце 2015 года в закон внесли поправки, ужесточающие требования к договору долевого участия и ответственность застройщиков. Именно поэтому люди, которые сейчас решаются на роль соинвестора строительства, уже не окажутся в ситуации, в которой оказались дольщики с Бульвара Рокоссовского.

Олег Сухов, адвокат, руководитель одноименного юридического центра:

– В редких случаях застройщики сдают жилье вовремя. Как правило, не менее 60% застройщиков переносят сроки сдачи объекта. Некритичными считаются случаи, когда строительство дома фактически завершено и застройщик доделывает какие-либо отделочные, не глобальные работы.

Александр Латыев, руководитель практики Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С», кандидат юридических наук, доцент:

– С одной стороны, строительство всегда идет несколько не так, как планировалось. С другой – маркетологи не позволяют указывать слишком длинные, но реальные сроки сдачи объекта, так как чем быстрее дом построят, тем  лучше будет продаваться объект.

Если предложат переделать договор…

Убедиться в том, что сроки прошли, просто. Достаточно перечитать текст договора о долевом участии, в котором должны быть указаны четкие временные границы сдачи объекта и передачи жилого помещения дольщику. Правда, иногда в договоре фигурируют такие формулировки, что дату приходится высчитывать. Если указанная дат прошла, а с вами никто не связался, значит, просрочка лицо. возможно, вы своими глазами видели, что дом еще не достроен. Какие есть варианты? Первый – ждать, пока застройщик сам уведомит своих соинвесторов о задержке.

Климент Русакомский, управляющий партнер юридической группы «Парадигма»:

– Согласно ч. 3 ст. 6 федерального закона №214, в том случае, если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик обязан не менее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить уведомление гражданину и предложить изменить договор, заключив дополнительное соглашение к договору о продлении срока передачи квартиры.

При этом юристы обращают внимание, что вы не обязаны соглашаться на такие условия. Законодатель наделил застройщиков правом продлять сроки, чтобы избежать судебных тяжб и не подрывать свое финансовое положение постсудебными выплатами, рискуя нарушить сроки сдачи и других объектов или вовсе их не достроить. Если же вы намерены взыскать неустойку, то следует отказаться от подписания допсоглашения и просто подождать свою квартиру. Если вы подпишете этот документ, а застройщик успеет доделать все работы в новый срок, то взыскать неустойку за просрочку вы уже не сможете. В этом случае суд может даже не принять к рассмотрению ваш иск или отказать в удовлетворении требований.

Если застройщик молчит

Второй вариант – когда строительная компания после истечения сроков, указанных в договоре, не дает о себе знать и не выходит на связь с желающими пообщаться дольщиками. Фактом исполнения застройщиком своих обязательств перед покупателями является обоюдное подписание передаточного акта, по которому дольщик становится собственником своих квадратных метров.

Александр Латыев:

– Следует иметь в виду, что передача объекта до ввода его в эксплуатацию, например, для так называемого «ремонта», который на самом деле является чистовой отделкой помещения, не является передачей по закону. Настоящая передача может производиться только после ввода объекта в эксплуатацию.

Если застройщик не вышел на связь для подписания документа, значит, он нарушил срок сдачи объекта. И следовательно, на следующий день после окончания сроков, оговоренных в договоре, начинается начисление неустойки. Перед тем, как начинать отстаивать свои права, попробуйте самостоятельно связаться со строительной компанией. Помните, что любое общение должно происходить на официальном уровне и фиксироваться документально.

Климент Русакомский:

– В случае нарушения сроков передачи квартиры гражданин должен направить на официальный юридический адрес застройщика досудебную претензию. В данной претензии он должен потребовать от застройщика передать гражданину квартиру в определенный срок (срок можно указывать по своему усмотрению – от нескольких дней до недель). В просительной части претензии нужно обязательно указать, что в случае невыполнения требования вы обратитесь с исковым заявлением в суд с требованием о передаче квартиры и взыскании компенсаций.

Олег Сухов:

– В документе также следует указать расчет суммы, банковские реквизиты дольщика, чтобы контрагент не мог сослаться в суде на неисполнимость требований, и срок оплаты неустойки.

Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»:

– Неустойка рассчитывается следующим образом: количество дней просрочки умножается на 1/300 (ежедневный коэффициент), потом на 10% (ключевая ставка Банка России) и на сумму договора. Направьте претензию застройщику заказным письмом с уведомлением и описью вложения, укажите в претензии срок, в течение которого застройщик должен ответить вам на претензию (от 10 до 30 дней), а также адрес, на который должен прийти ответ. Если ответа не последует, то обращайтесь в суд.

Климент Русакомский:

– Следует отметить, что в качестве предмета исковых требований при просрочке передачи квартиры может выступать несколько видов компенсаций: неустойка, в соответствии с ч. 2 ст. 6 закона №214, штраф, согласно ч. 6 ст. 13 закона №2300-1 «О защите прав потребителей» в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а также компенсация морального вреда.

Суды – на стороне дольщиков

Чтобы успокоить тех, кто убежден, что судебные тяжбы – это «болото», в котором можно увязнуть на долгое время и не получить результата, сразу ответим, что по взысканию неустойки с застройщиков уже есть отлаженная судебная практика. Это значит, что судьи при вынесении решения используют уже отработанные правила, не сомневаясь в правоте истца.

Александр Латыев:

– Взыскание неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства – это, пожалуй, самая распространенная группа споров из закона №214-ФЗ. Причина здесь в том, что неустойка предусмотрена самим законом, доказать нарушения достаточно легко, а сами застройщики часто её допускают. Суды применяют правила о долевом участии в строительстве и тогда, когда был заключен не настоящий договор долевого участия, подлежащий регистрации, а разного рода предварительные договоры, договоры резервирования и т.п., направленные на обход застройщиком требований закона. Суды давно уже «раскусили» эти уловки застройщиков и не позволяют им за счет этого получать выгоду или избегать ответственности.

С 2016 года Судебный департамент Верховного суда РФ стал выделять дела по долевому строительству в отдельную категорию. В отчете, размещенном на сайте ведомства http://www.cdep.ru/index.php?id=79, приведена интересная статистика. За первое полугодие 2016 года суды рассмотрели 1614 дел, из которых по 423 искам требования удовлетворили полностью, 210 истцов лишь частично удовлетворили свои требования и лишь в 25 случаях суд отказал дольщику, по 524 делам завершено производство. При этом суммы исков варьируют от нескольких десятков тысяч и могут превышать 1 миллион рублей. В общей сложности по решениям судов застройщики должны выплатить дольщикам более 100 миллионов рублей.

Правда, нередки и ситуации, когда застройщик в суде подает ходатайство об уменьшении размера неустойки.

Климент Русакомский:

– Анализ судебной практики показал, что позиция судов по уменьшению размера неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств застройщиком неоднозначна. Часть судов отказывают застройщику в уменьшении неустойки, ссылаясь по п. 2 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой уменьшение неустойки допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. Часть судов же, наоборот, снижают размер взыскиваемой неустойки. Если дольщик столкнется с такой ситуацией, то ему следует ссылаться на п. 73 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которым бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Доказательствами могут служить, в частности, показатели инфляции за соответствующий период, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, которые берет застройщик для пополнения оборотных средств, или платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства.

Александр Латыев:

– Существует судебная практика, согласно которой неустойки не взыскиваются, пока здание не введут в эксплуатацию: считается, что взыскание таких сумм до завершения строительства может разорить застройщика, так что дольщики останутся и без денег, и без готового объекта. Впрочем, порой неустойки взыскиваются и раньше, чтобы подстегнуть застройщика.

Поэтому перед тем, как идти в суд, оцените объективно все обстоятельства именно вашей ситуации и только потом действуйте. Конечно, сильно затягивать, себе в ущерб, с вопросом компенсации не стоит. При этом помните: срок исковой давности составляет три года, а значит, неустойку можно взыскать за последние три года до обращения в суд.

Алина Дмитриева:

– Исковое заявление с приложениями вам необходимо подготовить по числу лиц, участвующих в деле. Подать исковое заявление необходимо в районный суд по месту нахождения застройщика, вашему месту жительства или по месту заключения или исполнения договора. Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то следует обратиться в мировой суд по месту нахождения застройщика. Обязательно примите участие в судебных заседаниях сами или через представителя. После вступления решения в законную силу получите исполнительный лист и возбудите исполнительное производство в службе судебных приставов.

Комментарии 21
Екатерина18 января 2017, 14:26

А если у застройщика уставной капитал 10000 руб, вряд ли даже имея на руках исполнительный лист и решение суда, получится взыскать неустойку

Ответить
Дмитрий18 января 2017, 14:58

Яркий тому пример - Строительно-Монтажная Ассоциация Модерн Индустрия, которая "кинула" в г. Железнодорожный не одну сотню дольщиков, с которыми у неё были заключены ДДУ в полном соответствии с ФЗ № 214. Модерн Индустрия объявила себя банкротом и ни какие решения Арбитражного суда о выплате компенсаций обманутым дольщикам (которые после банкротства Модерн Индустрии самостоятельно достраивали дом на свои средства) выполнены не были.

Константин Ильин18 января 2017, 14:53

К чему статья? Складывается впечатление ,что лица ,у которых выше брали интервью сами никогда не сталкивались в реалии с нашими судами, особенно в Москве и области! Где спокойно режут неустойку в 10 раз! Это на местах, а суд МО все оставляет без изменения.
Если судья пишет в мотивированном решении, что он выносит решение исходя из своего опыта, и встает на сторону нерадивого застройщика. При этом плевать он хотел и на 333 ст, и на постановление Пленума ВС, хотя в иске черным по белому писали ,что есть такие то статьи и постановления.
Есть опыт по одному и тому же дому. В ближайшем Подмосковье. Один собственник подавал по месту новостройки, ему порезали в 9 раз от расчета по ФЗ213, второй подавал по месту жительства, в Сибири, там у застройщика объектов не было и там суд вынес почти как по расчету по ФЗ, немного порезал, для приличия, процентов на 10. А областной суд все оставил без изменения.
Мораль очевидна.

Ответить
частный маклер

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
18 января 2017, 16:28

Получается,что шансы отсудить неустойку есть у дольщиков из других регионов,купивших в Московской обл. квартиры

Константин Ильин20 января 2017, 9:58

Да и в Москве такая же история.

Ольга Боканова18 января 2017, 16:20

С этим балаганом ещё долго будем разбираться. Дольщики судятся, приходят с исполнительным листом в банк, а банк руками разводит, застройщик вывел все свои средства и на счёте 0. Одни кричат:"214 ФЗ защищает дольщика", а вторые поют:"Поможем в процедуре банкротство..." А победит кто? Кто больше заплатит или у кого больше влияние? Только деньги вперёд и "в очередь сукины дети...!" Никого не хотела обидеть, но это только верхушка айсберга, почему так часто банкротятся наши застройщики? - Это тело айсберга.

Ответить
Любовь Москалева18 января 2017, 16:45

Хочется еще добавить, что перед заключением ДДУ с застройщиком, убедитесь, что ответственность Застройщика застрахована. Часто встречаются случаи, когда , разрешение на строительство выдавалось до внесение поправок в ФЗ-214 о страховании ответственности Застройщика. Особенно касается больших комплексов, где строительство осуществляется в несколько этапов (очередей)

Ответить
Любовь Москалева18 января 2017, 16:52

Что касается неустойки. Коллеги правы, сегодня суды часто снижают размер неустойки к примеру в Краснодарском крае средний размер присужденной неустойки 200 000 рублей за 1,5-2 года задержки. При этом, застройщики часто предвидят подобную ситуацию, и готовы к ней и морально и материально. Как правило по налоговым декларациям они не состоятельны.Существует Множество мошеннических схем. где фирма застройщик - нищий, а фирмы побратимы набиваю карманы.
В Краснодаре есть случаи. когда застройщик пользуясь разрекламированным брендом агентства недвижимости, привлек дольщиков к строительству нескольких домов в разных районах города, заранее зная, что не сдаст дома в срок. Как говориться использовал деньги дольщиков для личных нужд. Строительная бригада "перекидывается" с одной стройки на другую. создавая видимость строительства. А когда дошло дело, до дела. оказалось, что Формально к известному бренду, фирма застройщика отношения не имеет, и баланс у неё нулевой. Хоть 100 решений прими, но как их исполнить, если застройщик фактически Банкрот? Вопрос об ответственности учредителей, поскольку на них зарегистрировано более 20 ООО. Как хочу так и ворочу.

Алла18 января 2017, 18:11

С помощью вот этого робота-юриста можно самостоятельно и бесплатно сгеннерировать претензию и иск к застройщику о взыскании пеней: riskover.ru/advice/lawsuit_builder/question
Причем, робот потом еще говорит что и как делать, вплоть до получения денег по исполнительному листу!

Любовь Москалева18 января 2017, 19:31

Алла, если застройщик банкрот или заранее решил обмануть дольщиков, ни какой робот не поможет. В России действует большое количество Обществ по защите прав обманутых дольщиков, которые работают для клиента бесплатно. На результат. К сожалению против лома нет приема.:)))

Татьяна18 января 2017, 22:01

Любовь,добрый вечер.не могли бы вы помочь?мне необходимы координаты Общества по защите прав потребителя?Заранее спасибо!

Константин Ильин18 января 2017, 19:55

Осталось только робота судью найти....)))) А по сути вопроса. Тест для любого юриста - согласен он взяться за дело с ОПЛАТОЙ ПО РЕЗУЛЬТАТУ? Ну хотя бы, если выйграет 50% от расчета по ФЗ 214.... Иными словами, в договоре с адвокатом/ юристом прописывам - ОПЛАТА ПО РЕЗУЛЬТАТУ ВЫЙГРАННОГО ДЕЛА, С СУММОЙ ВЗЫСКАНИЯ с застройщика НЕУСТОЙКИ И ШТРАФОВ НЕ МЕНЕЕ 50% ОТ РАСЧЕТА ПО ФЗ 214.
И посмотрите, что будет. Это вам не слова цитировать из законодательства, а вопросы решать надо.

Ответить
Александр Антипов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
22 января 2017, 16:10

Так общества уже давно так и работают, не берут ни копейки, но в случае положитльного судебного решения судья присуждает им определенный процент от суммы иска, даже договоров составлять не надо, это прописано в законе)

Борис19 января 2017, 15:37

Обратился в Дольщик прав РФ http://xn----8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai/ юристы профессионально сработали, взыскали неустойку и моральный вред с ГК Мортон.

Ответить
Константин Ильин20 января 2017, 10:01

Полностью, как по расчету по ФЗ 214?

Дмитрий31 марта 2017, 8:56

Взыскать неустойку с застройщика можно самостоятельно, без юриста с помощью бесплатного сервиса riskover.ru В разделе меню "действия в ситуациях" нужно выбрать соответствующий пункт. Рисковер сгенерирует претензию и исковое заявление, будет подсказывать что и как делать, вплоть до получения денег по исполнительному листу!

Ответить
Любовь Москалева1 апреля 2017, 10:05

Остается пожелать гражданам, желающим купить квартиру в новостройке быть более бдительными ДО вступления в долевое участие, а не ПОСЛЕ. Более внимательно изучить учредительные документы строительной компании, историю развития и репутацию. Обратиться к специалисту по недвижимости и получить независимое мнение о работе той или иной строительной компании. Часто покупатель обращаясь в отдел продаж застройщика попадает в "Сладкую ловушку серенад" о том, что покупать напрямую выгоднее, можно получить дополнительную скидку или сэкономить на процентах риэлтора. Сегодня давно риэлторы, во всяком случае в Краснодаре не берут комиссию за продажу новостроек. Однако могут сориентировать покупателя в реалиях строительного рынка. махать после драки кулаками очень сложно. потому- что как я уже указывала выше, взыскать неустойку, действительно не составляет большого труда, а вот исполнить решение суда, серьезная проблема.

Ответить
ID: 1537489422 февраля 2018, 14:28

Возможно ли взыскать неустойку по жск? Если был пописан акт осмотра, но не был подписан акт приёма передачи?

Ответить
ID: 6920542

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 июня 2018, 15:13

Обзор судебной практики по взысканию неустойки с застройщиков в Москве и Московской области можно посмотреть здесь http://www.regpractic.ru/sudebnaya-praktika-po-ddu.html

Ответить
Жанна23 июня 2018, 15:14

Калькулятор неустойки, Обзор судебной практики по взысканию неустойки с застройщика по ДДУ, а также ответы на часто задаваемые вопросы здесь https://www.dvitex.ru/service_fiz/nedvizhimost/vzyskanie-neustoyki-ddu-s-zastroyshchika/

Ответить
Boris10 сентября 2018, 12:21

ID: 15374894, обратитесь в Maxard. Там Вам подскажут. У меня были недопонимания с застройщиком, но до расторжения договора дело не дошло. Обратился в эту компанию тоже по совету знакомого, урегулировали вопросы по обязательствам.

Ответить
Сейчас обсуждают
В Сбербанке выросли ставки по ипотекеУспел...
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-
сегодня в 9:35
редакцияeditorial@cian.ru