недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяПрофессионалам

Новостройки ждет замедление роста цен, «вторичку» — стагнация, рынок аренды — рост ставок

7 694 1
Новостройки ждет замедление роста цен, «вторичку» — стагнация, рынок аренды — рост ставок
Что происходит на рынке жилья после отмены льготной ипотеки? Этой теме была посвящена 4-я Циан.Конференция для руководителей и владельцев агентств недвижимости. Спикеры рассказали, какие требования покупатели предъявляют ко «вторичке», на что они обращают внимание при поиске жилья, а также поделились советами, как не упустить клиента.

Новостройки дороже «вторички»

Конференция началась с выступления Алексея Попова, руководителя Аналитического центра Циан. Спикер рассказал о ситуации на рынке жилья после завершения льготной ипотеки. Отметив, что время низких ставок прошло и ЦБ перешел к ужесточению кредитной политики, Алексей Попов обратил внимание на то, что сейчас банки не так быстро реагируют на повышение ключевой ставки.

Доля ипотечных сделок ожидаемо снизилась с 72% в июле до 64% в августе этого года. Но рост цен на новостройки в Москве пока компенсирует снижение спроса. Выручка девелоперов в августе 2021 года оказалась всего на 3% ниже, чем в августе 2020-го.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области в августе зафиксировано в два раза меньше сделок по сравнению с прошлой осенью, когда заключалось рекордное количество сделок. Помимо завершения программы льготной ипотеки дополнительными причинами сжатия спроса послужили сокращение нового предложения и рост цен.

Цены на недвижимость продолжают расти, уточнил эксперт, но значительно медленнее, чем в первом полугодии. Застройщики аккуратнее подходят к ценообразованию на выходящие на рынок проекты, увеличилось количество лотов со скидками.

Объем предложения на рынке новостроек восстанавливается. Активность застройщиков по запуску новых проектов вернулась к допандемийным значениям. В Московском регионе предложение не снижается уже год.

Последние пять лет новостройки дорожают быстрее, чем квартиры на вторичном рынке. В 2020 году новостройки по темпу роста обогнали «вторичку» практически в два раза.

Средняя стоимость «квадрата» в крупнейших городах на вторичном рынке за год выросла с 75,9 до 91,9 тыс. рублей (на 16 тыс. рублей), на первичном рынке — с 73,5 до 107,9 тыс. рублей (на 34,2 тыс. рублей).

Изменения произошли и на рынке аренды: после продолжительной стагнации ставки вновь начинают расти. Белые воротнички возвращаются в офисы, студенты — в вузы. Спрос на аренду растет и за счет тех, кто не успел купить себе жилье по льготной ипотеке. Объем активного предложения на рынке аренды рекордно снизился.

По прогнозам Алексея Попова, в дальнейшем на первичном рынке ожидается снижение спроса и замедление роста цен. На вторичном рынке следует ожидать стабилизации спроса и стагнации цен. Спрос стабилизируется и на рынке долгосрочной аренды, на котором также ожидается рост ставок.


Подробнее о ценах, спросе и предложении на рынке недвижимости — смотрите на YouTube.

Чего хотят покупатели?

Выступление Егора Усачева, руководителя команды исследователей B2C-аудитории, было посвящено потребностям клиентов при выборе вторичной недвижимости. В сентябре 2021 года Циан провел онлайн-опрос посетителей сайта (был опрошен 761 человек). В результате исследования выяснилось, что 7 из 10 опрошенных искали объект площадью до 60 кв. м. Половина опрошенных хотели купить жилье эконом-и стандарт-класса, еще 36% искали объекты комфорт-класса. При этом каждый пятый отвечал, что не понимает разницы между этими объектами. Это говорит о том, что необходимо четко разъяснять покупателям разницу между классами жилья, считает Егор Усачев.

Квартиры площадью от 60 кв. м были более популярны среди семей с детьми до 14 лет. Чаще всего они отдают предпочтение квартирам от 60 до 100 кв. м. Как показал опрос, 64% покупателей планируют оплачивать покупку с помощью ипотеки.

Интересно, что некоторые опрошенные (2%) собирались продать автомобиль, чтобы купить квартиру. Как выяснилось, для 59% опрошенных приобретаемая квартира будет единственной недвижимостью. Владение двумя и более объектами недвижимости характерно для аудитории старше 45 лет (81%).

Как показало исследование, при покупке квартиры люди в равной степени обращают внимание как на характеристики недвижимости, так и на район (71,3%). И лишь 9,9% внимательно исследуют только квартиру. Среди покупателей старшего поколения (от 55 лет) одним из значимых факторов является проживание родственников по соседству.

Опрос показал, что люди готовы тратить на дорогу до школы или детского сада не более 9 минут, до медицинских учреждений — не более 13 минут, до досуговых учреждений и торговых центров — 15 минут. В шаговой доступности покупатели недвижимости хотят видеть продуктовые магазины (57%), остановку транспорта (50%), зеленые зоны (46%), спортплощадки (12%).

Интересно, что 47% респондентов посчитали важным моментом стоимость владения объектом недвижимости (налоги, коммунальные платежи и прочее) 78% опрошенных отметили, что обращают внимание на адекватность соседей, социальным уровнем жильцов интересуются 45%.

В приобретаемой недвижимости покупатели больше всего ценят площадь и функциональность планировок (61%), шумоизоляцию (46%) и вид из окон (43%). В Санкт-Петербурге высота потолков и инсоляция были более важны, чем в регионах.


Выступление Егора Усачева смотрите по ссылке.

Как не упустить клиента?

Алена Макарова, руководитель юнита «Продукты для бизнеса», рассказала о новых удобных сервисах для риелторов, которые предлагает Циан. Так, одним из новых сервисов является профпоиск в личном кабинете агента. Он содержит 25 фильтров для точного поиска и позволяет фокусированно искать объявления от собственников.

Еще один плюс — компактная выдача, когда на экране появляется больше объектов. Если раньше понравившиеся объекты можно было только сохранить в «Избранном», теперь их получится еще и систематизировать. Легко создавать как подборки под клиента, так и под тип объекта. Вместе с Циан просто поделиться с клиентом подборкой объектов. Ее можно отправить в WhatsApp или сделать в один клик интерактивную презентацию. Подборки и презентации доступны на всех платформах.

Большое направление — работа с лидами. «Мы рассказываем, как не упустить клиента и знать о нем больше еще до первого звонка, — пояснила Алена Макарова. — Для этого существует функция “Привязка звонка к объекту”. Все входящие звонки автоматически привязаны к объекту и позволяют вам сразу вспомнить, по какому объявлению вы общались». Если риелтор вдруг пропустил звонок, в приложении можно узнать, каким объектом интересовался клиент, и перед тем, как перезвонить ему, подготовить нужную информацию об этом объекте.

Важной функцией является «Отслеживание конкурентов». Если у объекта, которым занимается риелтор, есть дубли или конкуренты, он увидит информацию об этом в специальной сводке. Это позволяет понять, какие конкуренты по цене есть у объекта и сравнить качество фото в разных объявлениях. Также в приложении можно настроить мгновенное оповещение о новых дублях и даже об изменении цены в них.

В офисе или в полях: как правильно распределить время агента?

Выступление Леонида Косачева, собственника и заместителя генерального директора АН «Конкорд» касалось того, как агентам выполнять поставленный KPI. Как отметил Леонид Косачев, профессиональный риелтор должен закрывать в месяц от двух до шести сделок.

На практике часто основным KPI считается тот объем выручки, который приносит агент. Но размер комиссии зависит от факторов, которые трудно подсчитать: от понимания агентом ценности риелторской услуги, эмоционального интеллекта, навыка коммуникации. Как считает Леонид Косачев, агенту имеет смысл работать в офисе четыре часа в день, а остальное рабочее время отдавать полевой работе.

В офисе агент должен выполнять те действия, которые на 100% зависят от него: заполнение бланка отчетности, реклама, prework, звонок клиенту. В этом случае его работа будет выстроена максимально эффективно и он сможет заключать от трех сделок в месяц.


О том, как эффективно выстроить рекламную кампанию, — смотрите запись выступления спикера на YouTube.

Открытие нового офиса: шаг за шагом

Алексей Козлов, управляющий сетью агентств недвижимости «Монолит», представил аудитории пошаговое руководство по открытию новых офисов, разработанное на основе собственного опыта: за полтора года компания «Монолит» открыла офисы в семи городах. Прежде всего эксперт советует определить цель открытия офиса, которая должна соответствовать стратегии развития компании.

Затем необходимо подготовить план действий, финансовую модель и рассчитать бюджет открытия. Закладывать в бюджет нужно сумму на 50% больше того, чем запланировали потратить. Особенно важно это в случае, если вы выходите в новый город. Зачем? Чтобы избежать рисков при расчете финмодели или неверного определения риска при подборе персонала.

Важный этап — выбор города, в котором планируется открыть офис. В агентстве для этого создана многофакторная модель выбора города открытия, в которую входит 15 ключевых параметров — от анализа доли конкурентов на рынке города до средней стоимости квадратного метра на «вторичке». Главными ошибками открытия нового офиса Алексей Козлов считает невнятную HR-стратегию в части персонала, запуск города без управляющего директора и с неполной командой, старт с командой без опыта во вторичной недвижимости и низкую скорость принятия решений.


Подробнее об основных этапах открытия нового офиса — смотрите на YouTube.

Теряют на продаже недвижимости, зарабатывают на сопутствующих услугах

Егор Провкин, генеральный директор «Century 21 Россия», в своем выступлении рассказал о том, как новые зарубежные модели на рынке недвижимости теряют миллиарды долларов. На современном рынке недвижимости все чаще появляются компании, которые занимаются срочным выкупом (iBuyers). Бизнес таких компаний строится на том, что они выкупают квартиры напрямую у собственников, делают ремонт и перепродают с наценкой 15–20%.

Самая большая компания на рынке США — Opendoor — покупает и перепродает дома. С момента основания она привлекла $1,3 млрд, но впоследствии… потеряла $1,2 млрд на продаже недвижимости. Совместно с другим крупнейшим iBuyer в США — Zillow — они лишились более $1,5 млрд за последние два года.

В чем смысл такого бизнеса и есть ли в нем вообще какой-то смысл? Как поясняет Егор Провкин, компании теряют на продаже недвижимости, но зарабатывают на продаже сопутствующих услуг: титульном страховании, ипотеке и других услугах. Каким образом? Смотрите выступление эксперта по ссылке.

О новых трендах на рынке недвижимости и самом интересном опыте риелторских агентств мы расскажем на следующей Циан.Конференции.


Следите за анонсами в нашем телеграм-канале «Циан для профи»

Комментарии 1
Сергей ТСТ12 октября 2021, 19:40

что считать стагнацией если 60-80 % сделок на вторичке это альтернатива .. точнее до 80 % это альтернатива в Московском регионе .. ( это примерно 250 тысяч +/- сделок ) падение рынка на те самые 20 % .. это равномерное падение или .. останутся на рынке только альтернативные сделки .. при которых цена сделки не важна , а важна сумма переплаты и если считать что маленькие квартиры ( квартиры с меньше стоимостью ) больше подорожали чем квартиры с большой площадью , то номинальная разница не изменилась .. переплачивать вписывая в договор 10 млн ( за однокомнатную ) и покупая двушку за 13 млн или вписать 12 млн за однушку или 15 млн за двушку ..это виртуальные сделки ... так что падение ( стагнация ) рынка на 20 % может означать летальность ситуации ... а не равномерное падение ..

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru