недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Новостройки

Потребительский экстремизм: дольщик против девелопера

5 325 12
Потребительский экстремизм: дольщик против девелопера
Принято считать, что в отношениях между девелопером и дольщиком клиент всегда прав. Но это не всегда так, считает председатель Московской коллегии адвокатов «Арбат» Наталья Никольская.

Защита интересов или злоупотребление правами?

— Наталья Олеговна, вы сказали, что опасностью № 1 для девелопера является дольщик. Почему?

— Современный дольщик злоупотребляет правами, которые предоставляет ему 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей. Иными словами, он пользуется правами не для защиты своих прав и интересов, а для причинения неприятностей и убытков застройщику.

— Где проходит граница между защитой своих интересов и злоупотреблением правами?

— Подавляющее большинство дольщиков не планируют идти в суд к застройщику за неустойкой — их агрессивно и навязчиво  уговаривают в чатах, им звонят и пишут юристы-экстремисты, обещая заоблачные суммы. И на переговорах или в суде мы слышим: хочу наказать застройщика за задержку.

Другой довод дольщиков: мне нужны деньги на ремонт (кредит, отпуск). 

Наказать или получить доход, а не компенсировать свои убытки — вот зачем идут в суд. В этом разница между защитой интересов и злоупотреблением правами.

— Какие основные претензии предъявляют дольщики к застройщику?

— Перенос сроков сдачи объектов и некачественный ремонт, если квартира сдается с отделкой. По открытым данным, сегодня средняя задержка ввода в эксплуатацию составляет около восьми месяцев.

— Какой должна быть справедливая компенсация для дольщика, если дом сдан на год позже обещанного срока? Допустим, человек продал свою квартиру, чтобы купить жилье большей площади и на время строительства снимал квартиру. Должен ли девелопер в таком случае вернуть ему средства, затраченные на аренду за этот год?

— Когда человек решает купить квартиру в строящемся доме, он должен понимать, что это риск. Дом вообще может быть не построен или построен гораздо позже намеченного срока. Все знают о банкротствах банков и застройщиков из новостей по телевизору или в прессе.

Человек хочет купить квартиру дешево, а это всегда опасно. При этом дольщик не идет в страховую компанию, чтобы обезопасить себя от финансового краха. Он полагает, что о его рисках должен беспокоиться кто-то другой.

В этом году я работала с конкретным жилым комплексом, изучила истории покупок более тысячи граждан. Только одна семья реально продала свою квартиру и все деньги сразу вложила в строящийся жилой комплекс. Я лично просила застройщика выплатить этой семье максимальную компенсацию, положенную по закону.

Сверх неустойки за просрочку сдачи дома дольщик еще вправе потребовать компенсацию убытков. Каких убытков, закон не уточняет — это решает суд. Суммы, потраченные на аренду жилья, суды к убыткам не относят.

— Если срок сдачи дома затягивается не по вине девелопера, компенсация дольщикам не полагается?

— В таком случае суд сильно снижает неустойку — иногда до нуля.

Клиент не всегда прав

— Что такое «потребительский экстремизм» в отношениях между дольщиком и застройщиком?

— Неустойка — это упрощенный способ компенсации убытков, если они возникли. По закону неустойка не может быть средством обогащения, но дольщики воспринимают ее именно так. Их юристы изобретают сложные схемы увеличения взысканий: в чатах обмениваются информацией о самых «щедрых» судах и судьях.

Дольщики фиктивно оформляют временную регистрацию в районе тех судов, которые взыскивают максимальные суммы неустойки.

От этих действий страдают практически все застройщики, имеющие объекты с переносом срока сдачи.

— Знакомы ли вам случаи, когда девелоперы судились с дольщиками, обвиняя их в недобросовестном поведении, потребительском экстремизме?

— В суд всегда подает дольщик на девелопера. Во встречных аргументах девелопер и указывает на недобросовестное поведение дольщика и его юриста, приводит доказательства: фиктивную временную регистрацию, переписку в чатах на тему судов, экстремистские призывы нанести вред девелоперу, откровенные высказывания о судах и судьях.

— На одном из выступлений вы говорили, что теоретически при задержке сдачи объекта, например, на шесть месяцев застройщик на каждый уплаченный дольщиками 1 млрд руб. может потерять 95 млн руб. неустойки и 47 млн руб. штрафов. Какие максимальные штрафы девелоперы платили на практике и как это влияло на завершение строительства?

— Это реальные дела в судах, а не теоретические расчеты.

1,5 млн рублей за одну квартиру 

Максимальная известная нам сумма взыскания в суде — около 1,5 млн руб. за одну квартиру. При этом дольщики могут подать тысячи исков! Ни один застройщик не способен выплатить всю неустойку, указанную в законе, и при этом достроить объект

Ведь задержка строительства одновременно означает и его удорожание. В большинстве случаев застройщик обанкротится, и строительство будет остановлено.

Худой мир лучше доброй ссоры

— Как девелопер борется с «потребительским экстремизмом»? Разве для предотвращения конфликтных ситуаций недостаточно строить и в срок?

— Конечно, сдавать качественные объекты в срок — лучший способ избежать конфликтов с дольщиками. Но строительство — сложный процесс со многими неизвестными. Оно всегда связано с большим числом контрагентов (банками, субподрядчиками, которые занимаются прокладкой сетей, проектированием, перепроектированием) и непредвиденными обстоятельствами.

Есть несколько способов защиты от потребительского экстремизма. Во-первых, на этапе продажи нужно вносить в договор условия об упрощенном изменении сроков передачи без согласия дольщика и о штрафах за задержку приема квартиры.

Во-вторых, на этапе получения квартир следует организовать добровольную выплату неустойки в приемлемом для застройщика размере. Если дело дошло до суда, надо документально доказать, что просрочка произошла не по вине девелопера и требовать снижения неустойки до минимальных сумм. Разумеется, защищать интересы застройщика должны профессиональные судебные юристы.

— Логично предположить, что существует и обратная сторона медали — «девелоперский экстремизм». Так ли это? Какие ошибки допускают девелоперы в общении с дольщиками?

— Экстремистскому поведению подвержены люди и политические организации, как утверждает «Википедия». Мне неизвестны примеры экстремистского поведения застройщиков — их сложно придумать. Претензиями дольщиков должно заниматься отдельное подразделение или компания на аутсорсе.

Тактика, когда застройщик идет дольщикам на уступки, не приносит положительного результата.

Стоит брать пример с банков или мобильных операторов. Давно ли вы общались с компетентным сотрудником банка или оператора связи? Всё, что мы можем получить от них, — разговор с сотрудником колл-центра, который озвучивает текст с экрана компьютера, не понимая смысла прочитанного.

В информационном пространстве сложилась негативное убеждение «все застройщики — недобросовестные, их нужно постоянно наказывать рублем».

Сравните с ситуацией в банковской сфере. Банки банкротятся — государство выплачивает за них колоссальные средства обманутым вкладчикам. Но все суды, бесспорно, трактуют банковские договоры в пользу банков — с застройщиками такого, увы, не происходит.

Комментарии 12
ID: 666545813 июня 2019, 17:45

До тех пор, пока застройщики будут обещать одно, а делать другое - будут и суды! Держите своё слово! Соблюдайте договоренности и сроки - и никто в суд не пойдет! Работать нужно уметь и врать поменьше - тогда не придется жаловаться на "потребительский экстремизм"!!!

Ответить
Builder18 июня 2019, 23:59

Нет никакого потребительского э. в случаях описанных в статье. Покупатели хотят только справедливости и возмещения своих убытков. Если застройщик обозначил сроки ввода и гарантировал качество, то он должен понимать, что принимает на себя все риски, которые он не должен перекладывать на покупателя ни при каких обстоятельствах. Впрочем, никто и ничто не мешает застройщику страховать свои риски в надежных страховых компаниях. Ведь застройщик получает деньги в том числе и за гарантию ввода объекта в оговоренный срок. Очевидно, что объект вводимый на год раньше, продается застройщиком дороже, чем аналогичные объекты вводимые позже. В случае задержки ввода объекта или имеющихся недоделок, застройщик должен компенсировать покупателям убытки, связанные в том числе и с этими факторами. Без сомнения, покупатель покупает квартиру гораздо дороже, чем затраты на строительство оной. Поэтому и покупатель и застройщик где то в глубине души, всегда понимают, что в стоимость этой недвижимости уже заложены все риски издержек по выплате неустоек за возможные задержки ввода и низкое качество. И закон это гарантирует покупателю. А сколько и за что должен платить застройщик допустивший нарушение сроков сдачи и качества, решает суд.

Ответить
ID: 674592219 июня 2019, 14:05

Я не могу цензурно это комментировать.
Желаю Наталье Никольской купить квартиру, которую задержат на 10 лет, чтобы она всё это время жила в съёмной, а в конце чтобы застройщик обанкротился. По её логике это нормально, так и должно быть в современном легитимном государстве, и это ни капли не мошенничество.
Застройщики такие белые и пушистые, нет, не мошенники, что вы! А во покупатели-дольщики - сплошное быдло, деньги они свои хотят понимаешь ли, да выполнение обещаний.

Ответить
Алла19 июня 2019, 14:12

Есть закон, согласно которому за задержку сроков дольщик имеет право на неустойку. Этим правом он и пользуется. Не надо задерживать сроки сдачи домов! Либо застройщик должен адекватно оценить сроки строительства, либо отвечать за срыв этих сроков. Законы приняты не дольщиками, а виноваты во всем в конечном итоге становятся именно они. Риски строительства тоже не дольщик должен оценивать, а застройщик, он же и страхуется от этих рисков. "Неустойка — это упрощенный способ компенсации убытков" - это вы о чем??, смешали 2 в одно. Удивляет в последнее время такого рода навязываемое мнение. Законы принимаются "сырые", затем неоднократно корректируются. За ошибки законотворцев расплачиваются в итоге и бизнес и покупатель, а что же власти? Они даже свою функцию контроля не хотят осуществлять.

Ответить
ID: 1442058019 июня 2019, 15:08

а как быть в таком случае:
задержка сроков сдачи на год ( урегулировали мирно)
вынуждение принять квартиру без ремонта вообще ( ни чистового, ни чернового), хотя ремонт прописан в дду
затягивание сроков исправления недостатков
через 3 месяца отказ застройщика подписать АПП с мотивацией "мы вам когда-нибудь ремонт сделаем"
и объявление застройщика о том, что на него была совершена рейдерская атака. Все телефоны отлючены, офисы закрыты, 2 месяца отсутствует полностью информация , правоустанавливающие документы подписывать не с кем, хотя дом введен в эксплуатацию.
Уважаемая автор статьи, подскажите чей это экстремизм и что делать мне, как дольщику в сложившейся ситуации?
Кстати, на вашем сайте застройщик до сих пор называется надежным (((

Ответить
Дмитрий19 июня 2019, 15:26

Вы ввели эти понятия как "дольщик" и "девелопер", так теперь и расхлебывайте ситуацию. Когда то это было выгодно, и вы не парились, а теперь, когда вы сами себя загнали в угол, вы возмущаетесь. Будте принципиальными до конца

Ответить
Екатерина19 июня 2019, 18:10

Какие дольщики? Люди инвестируют, платят иногда всю сумму, иногда в рассрочку покупают, а получается, что покупают они чьи-то намерения построить дом. За сроки никто не отвечает, за качество никто не отвечает. И неустойку спросить невозможно. Это просто получается самый бессовестный бизнес или просто грабеж. Сроки определены нормативами извольте их соблюдать и выполнять обязательства по договору. Любой инвестор имеет право обратиться в суд и получить компенсацию за неисполнение обязательств. А компенсации надо увеличить, чтобы люди могли получить деньги обратно, если Квартиры им не построили. И договор должен быть с конкретными датами, которые нарушить нельзя а если нарушаете, то платите за свои нарушения. Люди не виноваты, что вы не умеете работать.

Ответить
Сергей Колташев19 июня 2019, 18:57

Вот интересно, что бы сказала автор, если бы ей так делали ремонт в ее собственной квартире - пообещали за месяц, а делали два года. Она бы тоже "взяла на себя риски", и два года жила в съемной квартире? А если еще квартира в ипотеке? Проценты по ипотеке суды тоже не возмещают. Я уж не говорю о снижении судами неустойки, которая и так не покрывает аренду и проценты.
Застройщик сам объявляет сроки - а потом бедный плачется, что видите ли за просрочку его же сроков с него деньги снимают. Мало еще снимают, надо через арбитраж все 100% неустойки взыскивать.

Ответить
Vasiliy Filippov19 июня 2019, 23:56

Народ, не стоит обсуждать эту статью, т.к. эта статья не для того, чтобы ее обсуждали. Статья просто рекламный текст Натальи Никольской, которая таким образом рекламирует свои услуги для девелоперов. Делаю такой вывод, т.к. в статье не приводится мнение другой стороны, не рассматривается простой вопрос, что мешает девелоперам установить срок сдачи с запасом на непредвиденные обстоятельства и т.п. Обычная, низкого качества, попытка PR. Репутация ЦИАНа у меня лично понизилась.
Только потерял время на прочтение этого хлама и написание комментария.

Ответить
Евгений20 июня 2019, 9:10

Татьяна Демидовна, простите за вопрос - вы что там курите? Статья в стиле глацких - "государство не просило ваших родителей вас рожать!". Как можно ответственность государства (как надзорного органа) и девелопера перекладывать на дольщика? Вас бы за экстремизм привлечь за эту статью. Чем больше застройщиков будут наказывать за невыполнение обязательств, тем больше их это будет дисциплинировать. А банкротятся из-за этого застройщики, потому что кто попало на рынок лезет. А государству все равно, хотя у них есть обязанности по регулированию и контролю.

Ответить
ram22 июня 2019, 3:16

Всю эту вакханалию надо прекращать ! Должен быть единый госуд. застройщик , а подрядчики пусть будут частными и конкурируют др. с другом. Ведь сделали же ГБУ Жилищник и он прекрасно работает вместо хищных УК.

Ответить
Елена25 июня 2019, 15:16

В высшей степени безответственная точка зрения юриста, адвоката, который в силу своего статуса должен защищать закон и способствовать урегулированию разногласий в правовом поле. На лицо манкирование законом и понятиями в угоду клиента. Двелопмент высоко рисковый бизнес в России поэтому, на этот рынок в качестве застройщика допускаются профессиональные участники рынка, соответствующие определенным требованиям и условиям. А частный инвестор не является профессиональным участником рынка, в силу этого законодатель предусмотрел повышенную правовую защиту. Кроме того, этот бизнес еще и высоколиквидный, что-то скромно умалчивается о доходности застройщика, которой и должны покрываться все риски.

Ответить
редакцияeditorial@cian.ru