недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяПрофессионалам

Всеволод Глазунов: «Петербург говорит: мне не нужно много жителей, я не обеспечу их инфраструктурой»

15 130 5
Всеволод Глазунов: «Петербург говорит: мне не нужно много жителей, я не обеспечу их инфраструктурой»
О том, почему реновация подрывает рынок снизу, какая новая революция ждет город на Неве, будут ли снижаться цены на жилье, а застройщики — предлагать скидки, Циан.Журналу рассказывает Всеволод Глазунов, директор по маркетингу холдинга Legenda Intelligent Development.

Краткое содержание интервью

Застройщикам придется искать новый ценовой баланс между снижающимся спросом и растущей себестоимостью строительства.

Снижения цен на жилье ждать не стоит: стоимость стройматериалов сильно выросла и продолжает расти. Скидки и акции будут, но точечно, в рамках отдельных проектов.

Стройки не встанут, а вот сами девелоперы будут уходить с рынка. Впрочем, на их место придут игроки из других регионов. Один из них, ПИК, уже начал активно осваивать рынок Северной столицы.

Петербургские девелоперы тоже идут в столицу: Legenda Intelligent Development выходит на московский рынок.

Реновация подрывает рынок снизу: люди, получившие новое жилье вместо старого, уже не станут покупателями.

Петербург не имеет стратегии развития и не заинтересован в расширении так, как большинство развитых мегаполисов мира.


«Будем искать новый ценовой баланс»

— В последний год строительный сектор поддержала льготная ипотека. Сейчас рынок откатился к показателям 2019 года: ставки выросли, продажи упали, доходы людей снизились, жилье дорожает. Каких стратегий будут придерживаться застройщики, чтобы удержать спрос?

— С одной стороны, льготная ипотека действительно поддержала застройщиков, продажи выросли. С другой, такая помощь внесла определенный диссонанс между спросом и предложением. Цены на жилье выросли во всех регионах страны, потому что предложение не успело удовлетворить резко возросший спрос.

Сейчас политика властей в отношении застройщиков меняется, московский и петербургский рынки фактически остались без поддержки. Тем не менее именно они остаются для покупателей самыми желанными и востребованными.

Что мы будем делать? Все вместе будем искать новый ценовой баланс. Поскольку застройщикам нужно оставаться в рамках своих экономических моделей, а цены при этом растут абсолютно на все — и на стройматериалы в том числе, себестоимость строительства дорожает.

ЖК «Черная речка, 41»

— Стоит ли ждать в ближайшие месяцы акций и скидок от застройщиков?

— Скидки и акции — это маркетинговый инструмент точечного стимулирования спроса, которым мы пользовались и будем пользоваться. Но они совершенно точно не будут массовыми, не стоит ждать тотального снижения цен.

Все девелоперы сегодня прекрасно понимают, что строить придется по завтрашним ценам на материалы. Демпинговать никто не будет, потому что эти огромные расходы лягут на плечи застройщика, которого кредитует банк. Риск сегодня — непозволительная роскошь для девелопера.

— Как изменилась после 1 июля доля ипотечных сделок в ваших проектах?

— Мы работаем в высоких сегментах, где льготная ипотека была довольно редким инструментом. Но в целом доля ипотеки, конечно, высокая, 60–70%, без нее рынок новостроек представить уже нельзя.

Другое дело, что сегодня в сумму льготного кредита не укладываются не только наши объекты, но и самые дешевые квартиры города. Весь рынок переместился в бюджет от 6–7 млн рублей.

«Подорожало абсолютно всё, даже песок»

— Раз вы затронули проблему стоимости стройматериалов: что сегодня происходит на этом рынке?

— Производители и поставщики отбивают свои потери за 2020 год: подорожало абсолютно всё, даже песок. Прогнозировать это было нереально — рост цен на стройматериалы стал очередным черным лебедем пандемии. Инфляция пришла с мировых сырьевых рынков, в результате подскочили цены на биржевые товары — металлы и полимеры.

Одновременно резко вырос спрос по всем секторам, поскольку экономика все же восстанавливается, в том числе и в России. Рано или поздно ажиотаж спадет и цены прекратят рост, но это будут уже новые цены, не вчерашние. Снижения мы не ждем, как долго будет продолжаться рост — пока прогнозировать невозможно.

«Застройщики будут уходить с рынка тихо»

— Если говорить о самом пессимистичном сценарии, возможны ли остановки строек?

— Нет. Стройки финансируются банками, а проектов, которые работали по старым правилам, остается все меньше. Застройщики — профессиональные экономические субъекты с трезвой головой, они понимают, что делают. К тому же в строительную отрасль сегодня вовлечено государство. Мы уверены, что потрясений не будет.

— Застройщики не будут уходить с рынка?

— Будут, как и любой другой производитель товара с любого другого рынка. Вот Ford ушел с российского рынка, кто об этом сейчас переживает? Но застройщики будут уходить тихо — завершать старые проекты, не начиная новых.

«Ограничение рынка — всегда плохо, потому что ведет к росту цен без роста качества»

— В последние месяцы резко выросли инвестиции девелоперов в землю. Почему?

— Причин несколько. Первая заключается в том, что процедура подготовки земельного участка к строительству в Петербурге достаточно сложная. Поэтому застройщики хотят иметь запас участков, чтобы одни выводить по плану, а другие — пока подготавливать.

Вторая причина в том, что есть очевидный тренд на смещение спроса из старых локаций в новые. Девелоперы стремятся застолбить участки за собой, чтобы иметь качественное предложение в будущем.

Даже с учетом того, что город ограничил объем ввода нового жилья до 3,2 млн кв. м в год?

— Договоренность об ограничении объема ввода жилья — это обязательство обеспечения этого объема.

Ничего не мешает городу перевыполнить этот план, это не запрещено. Всё будет зависеть от позиции городской власти и ее возможности обеспечить инфраструктурой больший объем нового жилья.

Но ограничение рынка — это всегда плохо, потому что порождает дисбаланс между спросом и предложением и ведет к росту цен без роста качества.

«В Петербург едут те, кому не хватило денег на Москву»

— Legenda давно строит в Петербурге, но в последнее время обращает внимание на Москву. Будете выходить на этот рынок?

— Да, мы осваиваем московский рынок. Там есть ценовой масштаб для наших компетенций. Мы изучаем участки, ведем переговоры о приобретении, уже находимся в некотором количестве сделок.

ЖК «Малоохтинский, 68»

В Петербурге ограничена емкость в высоких ценовых сегментах — нет столько покупателей. В Москве мы видим плавное распределение сделок по бюджетам, ограничений нет, объемы предложения растут и успешно поглощаются. В этом смысле Москва, конечно, интереснее для девелопера.

— А в чем их сходство?

— Это рынки постоянного обновления недвижимости, центры притяжения людей. Они приезжают, арендуют жилье, потом покупают на окраине, меняют его на более близкое к центру. Но в Москве спрос выше, как и инвестиционная привлекательность недвижимости: один рынок аренды чего стоит.

Петербург — город номер два, бюджет покупки здесь ниже, а темпы строительства до последнего времени были выше, чем в Москве. Сюда едут те, кому не хватило денег на Москву.

«Сама по себе квартира перестала быть ценностью»

— Конкуренция среди застройщиков в Петербурге высока. Расскажите о продуктовых трендах. Что надо предложить, чтобы быть впереди конкурентов?

— Это насыщенный рынок, где идет борьба за покупателя. Мы не строим в низких сегментах, где главная задача — сделать дешевле, хотя это тоже вариант борьбы за клиента.

В более высоких сегментах сегодня господствует новый формат жилья — большие кухни-гостиные, приватные спальни, обилие планировок, финишная отделка, дворы без машин, интересные фасады.

Если ты строишь по-советски, это неинтересно потребителю, даже в комфорт-классе. Сама по себе квартира перестала быть ценностью. Хороший дом, хороший двор, где красиво, удобно, современно, безопасно — вот что нужно.

ЖК «Московский, 65»

Но если на вопрос «что» все застройщики отвечают примерно одинаково, то на вопрос «как» — по-разному, основная конкуренция сегодня идет именно в этой плоскости. Из каких материалов ты строишь, как они сочетаются — с этим у многих есть проблемы. Добавляют ли дорогие материалы ценности проекту? Не всегда. И потребитель это видит.

— Если это так, то почему растет спрос на вторичном рынке?

— В последнее время в Петербурге выросли продажи так называемой новой «вторички» — квартир, построенных за последние пять–шесть лет. Более старое жилье потребителю вообще неинтересно. Те, кто скупал недвижимость в 2013–2015 годах и не смог выгодно продать ее, дождались лучших времен и выставили жилье на продажу. Как только эти предложения вымоются, «вторичка» снова утратит популярность.

Также на рост спроса на вторичном рынке повлияло то, что на первичном исчез доступный сегмент: дешевое жилье просто раскупили. Но людям надо где-то жить — они ушли во «вторичку». Если петербургские девелоперы найдут способ насытить нижний сегмент, покупатель вернется к ним.

«Мы запасаемся попкорном: на питерский рынок приходит ПИК»

— Количество застройщиков после введения схемы с эскроу в Петербурге сократилось. На ваш взгляд, может ли их количество вырасти за счет прихода на рынок новых игроков — из Москвы или регионов?

— С момента прихода на рынок проектного финансирования есть тенденция к укрупнению застройщиков. Мелкий застройщик не может взаимодействовать с банком и уходит с рынка, его место занимает более крупный. И в Петербурге эта тенденция прослеживается очень четко.

С другой стороны, успешные региональные девелоперы имеют ограничение спроса и рано или поздно сталкиваются с тем, что расти дальше некуда. Самые амбициозные из них приходят в Петербург и Москву. Московские девелоперы тоже идут в Петербург. Недавно на питерский рынок пришел ПИК — крупнейший московский застройщик в массовом сегменте.

Честно говоря, мы запасаемся попкорном, потому что Петербург снова станет городом революции: здесь будут играть три федеральных девелопера, два из которых много лет создают в городе основной объем предложения — Setl Group и ЛСР. Теперь будет еще и ПИК.

Это один сегмент, один покупатель, а значит, будет война за клиента. Выиграет ли от этого покупатель? Не факт: себестоимость строительства в любом случае остается высокой, снижение цены возможно только за счет качества.

На московский рынок тоже заходят региональные застройщики, он менее консолидирован и там просто больше места — во всех смыслах.

«Реновация подрывает рынок снизу»

— Реновация в регионе расширяется: вот и Ленобласть недавно объявила о планах реновации. Вы как инвестор пошли бы в такой проект?

— Это не наш сегмент, поэтому мы не рассматриваем участие в реновации. Но реновация по-московски и по-петербургски это разные истории. Изначально само понятие реновации появилось именно в Петербурге в начале 2000-х, вскоре появилась и компания, которая должна была работать на этом рынке, была программа, но ничего не получилось.

Реновация — это тесное взаимодействие города и девелопера. В Петербурге сегодня нельзя строить выше 40 м, это 13 этажей. Снести пять этажей, чтобы построить 13, — это невыгодно застройщику.

Вместе с тем мне интересно, как это будет осуществляться и развиваться в масштабах страны, ведь реновация подрывает рынок снизу. У людей исчезает мотивация пытаться сменить жилье: им дают новую квартиру вместо старой, эти покупатели уходят с рынка. Такие квартиры не имеют для них адекватной ценности и часто выставляются на продажу по цене ниже рыночной.

Избавляться от аварийного жилья надо, я поддерживаю идею реновации, но это сложная, многофакторная история.

«Совершенно не умею впаривать фуфло»

— Как вы пришли в недвижимость? Чем она вас заинтересовала?

— Недвижимостью я начал заниматься в 1993 году. Тогда это была одна из немногих сфер, в которой неплохо зарабатывались деньги. Начинал простым агентом, но первичный рынок выбрал сознательно: было интересно новое строительство.

По мере развития пришло желание создавать продукт, который было бы не стыдно продавать, так я пришел в маркетинг. Совершенно не умею впаривать фуфло, поэтому к проектировщикам и строителям у меня завышенные требования.

Сейчас я выстраиваю систему управления, которая позволяет получать качественный продукт, и горжусь всеми тремя десятками домов в Петербурге, в строительстве или продаже которых я участвовал.

— В компании Legenda вы работаете давно?

— С ее основателем Василием Селивановым мы познакомились, работая в другой компании. И когда он решил пойти своим путем и создать Legenda Intelligent Development, мы встретились, поговорили и поняли, что наши взгляды совпадают. Мы можем делать это вместе. Так что в компании я с момента ее основания.

«Петербург как не имел внятной стратегии, так и не имеет»

— Какие тренды в строительстве, зарождающиеся сегодня, будут господствовать в этой сфере в ближайшие годы? Каким станет Петербург через 20 лет: что будут строить и что покупать?

— С 1993 года я слышал множество предположений о том, каким станет Петербург через 20 лет. Ничего из этого не сбылось — вообще. Его развитие — это эволюционный процесс, глобальная история, повлиять на которую сложно. Если бы город был заинтересован в том, чтобы здесь жило много людей, как это происходит во всех мировых мегаполисах, тогда можно было бы говорить о стратегии.

Но Петербург в этом не заинтересован. Он прямо говорит: я не готов обслужить такой миграционный приток, я не обеспечу его инфраструктурой, мне не нужно много жителей. 

В отличие от Москвы, которая в силу своих безграничных бюджетов и возможностей давно стала последним городом страны: если уезжают из Москвы, то за рубеж. Это понятная позиция.

Петербург же как не имел внятной стратегии, так и не имеет. Решаются только сиюминутные задачи. Каким будет Петербург через 20 лет? Мне кажется, в городе в принципе нет специалистов, которые бы всерьез занимались этим вопросом.

Комментарии 5
Сергей ТСТ30 августа 2021, 19:42

Миф про миграционный поток в Московский регионе и Миф про непрерывный постоянный приток и положительное сальдо Московского региона , ничто перед Мифом про Миграционные потоки в Петербург ... ))) только на мифах можно писать про растущий спрос т.е количество "Спросить " а вот с продажами совсем беда в Питере и тут один факт , нет спроса реального , ни тот который позвонил в десять контор и переспросил что и как , а те кто покупает .... в те годы был спрос "Спросить " 100 а купить 50 .... но Спросить выросло стало 200 ( можно уверенно и честно кричать что спрос ( спросить) в два раза вырос, а купить упало на 35 ... ну примерно падение на четверть или треть сейчас .. и в десять раз через год два ... нет покупателей все остальное сказки про ...)))

Ответить
Сергей ТСТ30 августа 2021, 19:57

Регионы доноры Питера , это все что Севернее Питера .. Карелия , Мурманск Север Европейской части РФ .. там Демографический Апокалипсис количество выпускников школ в разы меньше , население там не хватает на обслуживание коммуникаций и администрирование , просто не кому приезжать , Псков и Новгород просто в Демографической Катастрофе лучше чем на Севере ..но нет людских ресурсов , тут тоже не кому приезжать .. )) так что это не Питер и застройщики/цены не впускают миграционный поток, его просто нет ... а если учесть естественную убыль в Питере .. то картина просто печальная ...

Ответить
ID: 6421597714 сентября 2021, 18:58

читала, что из Сибири много людей переезжает в Петербург.

Сергей ТСТ16 сентября 2021, 21:07

Льготная ипотека не произвела на спрос в Санкт-Петербурге серьёзного положительного эффекта: продажи января-июля 2021 года, около 32 тысяч сделок, оказались на 10% ниже, чем за тот же период 2020 года или на 15% ниже, чем в 2019 году. Строительство. RU

ID: 600265352 сентября 2021, 9:02

По поводу того, что " Более старое жилье потребителю вообще неинтересно" - это вообще ну абсолютно неверное утверждение! Я слежу за не движимостью в разрезе до 2000 г постройки и после. По обеспеченности инфраструктурой и по ценам дома до 2000 года ( 137 серия и лг 600) пользуются очень большой популярностью и улетают в течение месяца ( г.Санкт-Петербург). Особенно малоэтажные лг600 с уютными зелеными дворами даже рядом не стоят с бетонными глыбами по 30 этаже и с кучей геморроя в виде постоянно ломающихся лифтов и отсутствием школ садов и прочего. Я уже не говорю о том , что новая вторичка - это один сплошной ценовой неликвид.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru